MUNICIPALIDAD DEL CANTÓN DE ESCAZÚ
PLAN REGULADOR
FACULTAD DE CIENCIAS DE LA TIERRA Y EL MAR
ESCUELA DE CIENCIAS GEOGRAFICAS
(Revisado y actualizado por la Dirección de Urbanismo del INVU)
Marzo 2003
PLAN REGULADOR
INDICE
Establecimiento y aplicación del Plan Regulador
Artículo 1º -Establecimiento.
2.1 Objetivos.
Artículo 3º - Conformación y ámbito de aplicación.
Artículo 4º -Aplicación y modificación.
4.1 Aplicación.
4.2. Modificación.
4.3 Flexibilidad de los límites de Zonificación.
Artículo 5º -Requisitos para permisos de construcción.
5.1. Licencia (permiso de construcción y responsabilidad municipal).
5.2. Certificado de Uso de Suelo.
5.3. Visado del Plano Catastral.
5.4. Permiso para construcción de obra menor.
5.5. Permiso para construcción de obra mayor.
5.6. Permiso para instalación de juegos mecánicos.
5.7. Permiso para demolición.
5.8. Poliza de riesgo del trabajo.
5.9. Permiso para movimiento de tierra.
5.10. Evaluación del Impacto Ambiental.
5.11. Vigencia de certificados y permisos.
5.12. Plazo de resolución.
5.13. Horario de trabajos de construcción.
5.14. Molestias a terceros.
5.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios.
5.16. Amenazas Potenciales.
Artículo 6º.- Sanciones y recursos.
CAPÍTULO II
Reglamento de Zonificación de Uso de Suelo
Artículo 7º.- Zonificación por usos.
7.1. Zonas Residenciales.
7.2. Zonas de Comercio y Servicios.
7.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio.(ZMPIC).
7.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP).
7.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA).
7.6. Zonas de Protección y Control Especial.
7.7. Zona para Edificaciones en Altura
Artículo 8º.- Naturaleza de los usos.
8.1 Usos Conformes.
8.2. Usos No Conformes
8.3. Usos Condicionales.
Artículo 9º.- Disposiciones Generales sobre los Requisitos.
9.1. Frente mínimo.
9.2. Superficie mínima.
9.3. Altura máxima.
9.4. Cobertura máxima.
9.5. Retiros.
9.6. Densidades.
Artículo 10.- Disposiciones generales sobre los incentivos.
10.1. La flexibilidad de los requisitos.
10.2. La conconación del impuesto de bienes inmuebles.
10.3. Entrega de parte de propiedad al uso y disfrute público.
Artículo 11.- Zonas Residenciales.
11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda.
11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).
11.2.1. Requisitos.
11.2.2. Retiros.
11.2.3. Usos Conformes.
11.2.4. Usos Condicionales.
11.2.5. Usos No Conformes.
11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).
11.3.1. Requisitos.
11.3.2. Retiros.
11.3.3. Usos Conformes.
11.3.4. Usos Condicionales.
11.3.5. Usos No Conformes.
11.4. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).
11.4.1. Requisitos.
11.4.2. Retiros.
11.4.3. Usos Conformes.
11.4.4. Usos Condicionales.
11.4.5. Usos No Conformes.
11.5. Resumen de los Requisitos.
Artículo 12.- Zonas de Comercio y Servicios.
12.1. Clasificación.
12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL).
12.2.1. Requisitos.
12.2.2. Retiros.
12.2.3. Estacionamientos.
12.2.4. Usos Conformes.
12.2.5. Usos Condicionales.
12.2.6. Usos No Conformes.
12.3. Zona de Comercio Puntual (ZCP).
12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú(ZCPCE).
12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio(ZCPCSA).
12.3.3. Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael(ZCPCSR).
12.3.4. Zona Comercio Puntual Centro de Guachipelin(ZCPCG).
12.3.5. Zona de Comercio Puntual Multiplaza y Calle Matapalo(ZCPM)
12.3.6. Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre(ZCPTM).
12.3.7. Zona de Comercio y Servicios Trejos Montealegre(ZCSTM)
Artículo 13.- Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio(ZMPIC).
13.1. Requisitos.
13.2. Retiros.
13.3. Usos Conformes.
13.4. Usos Condicionales.
13.5. Usos No Conformes.
Artículo 14.- Zona de Parques y Facilidades Comunales.
14.1. Definición.
14.2. Area de Parques y Facilidades Comunales por ceder.
14.3. Servicios complementarios.
14.4. Cambio de tierra por impuestos.
14.5. Definición de Cuadrantes Urbanos.
14.4.1. Cuadrante Urbano de escazú.
14.4.2. Cuadrante Urbano de San Rafael.
14.4.3. Cuadrante Urbano de San Antonio.
Artículo 15.- Zona Agrícola de Amortiguamiento(ZAA).
15.1. Definición.
15.2. Parcelas Agrícolas.
15.2.1. Usos Conformes.
15.2.2. Usos Condicionales.
15.2.3. Usos No Conformes.
15.3. Lotes semi-urbanos.
15.3.1. Usos Conformes.
15.3.2. Usos Condicionales.
15.3.3. Usos No Conformes.
Artículo 16.- Zonas de Protección y Control Especial.
16.1. Definición.
16.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú(ZPCE).
16.3. Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas de Ríos(ZPFAR).
16.3.1. Definición.
16.3.2. Usos Conformes.
16.3.3. Usos Condicionales.
16.3.4. Usos No Conformes.
16.3.5. Incentivos.
16.4. Zonas de Control Especial de Areas Vulnerables.
16.4.1. Zona Control Especial Alto Carrizal(ZCEAC).
16.4.2. Zona Control especial Bello Horizonte(ZCEBH).
16.5. Zona de Control Especial de Areas de Interés Patrimonial.
16.5.1. Definición.
16.5.2. Requisitos adicionales a los Requisitos Generales.
16.6. Zona de Control Especial Río Tiribí(ZCERT).
16.6.1. Definición.
16.6.2. Requisitos.
16.6.3. Usos Conformes.
16.6.4. Usos Condicionales.
16.6.5. Usos No Conformes.
16.7. Zona de Constrol Especial Costa Rica Country Club(ZCECRCC).
16.7.1. Definición.
16.7.2. Requisitos.
16-7.3. Usos Conformes.
16.7.4. Usos Condicionales.
16.7.5. Usos No Conformes.
Artículo 17.- Control Especial de Paisaje Natural.
17.1. Definición.
17.2. Reforestación de áreas silvestres.
17.3. Reforestación de riberas y protección de cuencas.
17.4. Reforestación de Vías Principales.
17.5. Parques Urbanos.
Artículo 18.- Zona para construcción de edificaciones en altura(ZCEA).
18.1. Incentivos.
Artículo 19.- Deslinde de las competencias.
Artículo 20.- Jerarquización Vial y Derecho de Vía.
Artículo 21.- Vías Nacionales.
21.1. Carreteras Primarias Nacionales.
21.2 Carreteras Secundarias Nacionales.
21.3. Carreteras Terciarias Nacionales.
Artículo 22. Vías Locales.
22.1. Caminos vecinales.
22.2. Camino rural.
22.1.2. Calle primaria.
22.2. Calles locales.
22.2.1. Calle Urbana.
22.3. Otros caminos.
22.3.1. Calle secundaria.
22.3.2. Calle Terciaria.
22.3.3. Calle de uso restringido.
22.4. Definiciones.
22.4.1. Derecho de vía.
22.4.2. Previsión Vial.
22.4.3. Calzada.
22.4.4. Acera.
22.4.5. Alameda.
Artículo 23.- Servidumbres.
23.1. Urbanas.
23.2. Agrícolas.
Artículo 24.- Uso de antejardines.
Artículo 25.- Señalización de las Vías.
Artículo 26.- Estacionamientos.
26.1. Definición.
26.2. Número de espacios y normas de diseño.
26.3. Esdtacionamientos frontales.
26.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias.
26.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad.
Artículo 27.- Ocupación de la vía.
27.1. Propiedad de las vías.
27.2. Ocupación de la vía.
Artículo 28.- Obras en la vía.
28.1. Cercas en lotes baldíos.
28.2. Aceras.
28.3. Cruces peatonales.
28.4. Gradas en espacios públicos.
28.5. Barreras de seguridad.
28.6. Vallas y verjas.
28.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano.
28.8. Rotura de pavimento.
28.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en vías.
28.10. Canoas y bajantes.
28.11. Altura de los elementos salientes de la línea de construcción.
28.12. Aleros, marquesinas y toldos.
Instalación de Publicidad exterior
Artículo 29.- Objetivos y bases legales.
Artículo 30.- Glosario de Términos.
Artículo 31.- Aplicación.
Artículo 32.- Prohibiciones.
Artículo 33.- Licencias.
Artículo 34.- Precio de la Licencia.
34.1. Rótulos de Funcionamiento.
34.2. Coeficiente de zona.
34.3. Coeficiente de Incidencia Visual.
34.4. Coeficiente de Luminosidad.
34.5. Coeficiente de Movilidad.
Artículo 35.- Rótulos en vallas publicitarias.
Artículo 36.- Exención del pago de Licencia.
Artículo 37.- Superficie del rótulo.
Artículo 38.- Plazo de la Licencia.
Artículo 39.- Requisitos Técnicos.
Artículo 40.- Responsabilidad.
Artículo 41.- Sanciones.
Capítulo V
Artículo 42.- Cobro de la Licencia de Rótulos.
Artículo 45.- Rótulos existentes.
Artículo 46.- Excepción de Requisitos de Evaluación de Impacto
Ambiental.
Artículo 47.- Trámites Iniciados.
Artículo 48.- Definición de Términos.
Establecimiento y aplicación del Plan Regulador
El Plan Regulador se implanta de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana. El procedimiento se describe a continuación:
a Se convocó a una audiencia pública por medio del diario oficial,”La Gaceta, No.....del....., y se realizó una divulgación adicional en el periódico “....”, pág. del..... En dicha audiencia se dio a conocer el proyecto y se recogieron las observaciones verbales y escritas, formuladas por interesados.
b Se obtuvo la aprobación de sus reglamentos por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo mediante el dictamen de la Dirección de Urbanismo del.....y el acuerdo de la Junta Directiva No ...del....
c El Concejo Municipal acordó la adopción formal de sus reglamentos, por mayoría absoluta de votos (acuerdo No...del...)
d La presente publicación en el diario oficial “La Gaceta”, No...del...,informa sobre el acuerdo de adopción y entrada en vigencia del Plan Regulador desde esta misma fecha, a menos que se presenten los casos mencionados en el capítulo de Transitorios.
Artículo 2º- Marco Conceptual.
El Plan pretende conceptualmente mantener y reforzar la vocación residencial del Cantón como uso prioritario, preservar las zonas ecológicas en los Cerros de Escazú y regularizar áreas comerciales sobre vías primarias.
Se prioriza el uso conforme de vivienda y los usos afines a esta que conlleven a consolidar dicho uso promoviendo la calidad de vida residencial en forma integral con los aspectos urbanos, servicios y amenidades que deben conformarla evitando usos no afines a esta que produzcan contaminación y desorden ambiental. Por tanto los usos comerciales conflictivos que no puedan mantener posibles molestias dentro de la propiedad se confinan en áreas que por su ubicación no molesten a las áreas residenciales.
Por otra parte el uso industrial intenso está descartado en el Cantón, y sólo se consolidará la zona Industrial zonificada en Guachipelin, por el Plan GAM, con industria liviana o usos complementarios como bodegas, almacenes de depósito y similares.
2.1. Objetivos.
La eficiencia del Plan Regulador de Escazú radica en su relación con el resto de la planificación nacional, de la cual forma parte. Este Plan debe generarse e implementarse de tal modo que permita que cada nivel gubernamental (central y local) conserve su ámbito de competencia. Esto se puede lograr si se actúa coordinadamente con el resto de las instancias de toma de decisión como el gobierno local, para la regulación y el ordenamiento de los asentamientos humanos.
El Plan Regulador se convierte en un instrumento principal para coordinar la acción pública nacional y local; además de que orienta la acción privada, tanto en la atención a corto plazo, como en las previsiones de espacio y desarrollo en un mediano y largo periodo.
El Plan Regulador tiene los siguientes objetivos fundamentales:
a Adecuar los usos del suelo urbano y rural a las necesidades actuales y previsibles.
b Conciliar el desarrollo urbano, tanto con las disponibilidades de tierra como con las existencias y posibilidades de suministro de infraestructura.
c Anticipar los requerimientos de vivienda, infraestructura y equipamiento urbano que se derivan del tamaño y funciones previstas para cada zona de población en función de las políticas que establezca el Plan Nacional de Desarrollo Urbano y el Concejo Municipal.
El área de Zonificación de Uso de Suelo posee los siguientes objetivos:
a Delimitar el campo de posibilidades de desarrollo de las distintas zonas del cantón, en función de los lineamientos de la planificación territorial deseada y de las características propias de cada centro de población.
b Implantar una planificación integral de la estructura urbana cantonal, en donde se distinguen tres grupos de políticas de ordenamiento, a saber:
Política de impulso:
Aplica a los centros de población y sistemas urbanos y rurales considerados indispensables para asegurar el cumplimiento de los objetivos de la planificación territorial. En estas zonas se concentrará gran parte de los recursos destinados al desarrollo urbano cantonal, para asegurar un fuerte estímulo en su crecimiento.
Política de consolidación:
Aplica a los centros de población o sistemas urbanos y rurales que, por su nivel de acción de desarrollo, solamente requieren de un ordenamiento en su estructura básica para prevenir los efectos negativos de la concentración poblacional y de las actividades urbanas, sin afectar su dinámica actual.
Política de regulación:
Aplica a los centros de población o sistemas urbanos y rurales, con el propósito de disminuir la intensidad actual de los usos y destinos, las acciones de fomento y las actividades y servicios prioritarios.
El área de la reglamentación vial propone lo siguiente:
a Definir un sistema vial que contribuya con el ordenamiento urbano y rural.
b Mejorar la interacción entre centros poblados y sistemas urbanos y rurales para fortalecer su complementación y sus vínculos de desarrollo.
c Propiciar una jerarquía vial que permita establecer mejoras en el uso del suelo, sobre la base del crecimiento poblacional y las actividades de desarrollo.
d Restringir el tránsito que circula a través de zonas residenciales.
e Mejorar el acceso de la población a los centros localizadores de actividades de desarrollo y servicios públicos.
f Propiciar la ampliación tanto de las redes viales alimentadoras del cantón, como de los caminos vecinales.
g Mejorar la conexión entre las diferentes zonas del Cantón y el resto de la Gran Área Metropolitana, y entre sus propios sistemas urbanos y rurales.
En cuanto a la administración del desarrollo del cantón, el objetivo es diseñar un sistema informativo, para facilitar la gestión municipal en el proceso de crecimiento y desarrollo del cantón, que permita:
a Apoyar sus sistemas de planificación territorial y el proceso de toma de decisiones.
b Fortalecer su propia administración.
c Facilitar el control, evaluación y seguimiento de la gestión de desarrollo cantonal.
d Propiciar una herramienta técnica para la planificación estratégica, la formulación y reformulación de planes de crecimiento y desarrollo.
e Facilitar reglamentos claros sobre requisitos, incentivos, procedimientos y responsabilidades en materia de uso de suelo, construcción y urbanización.
Artículo 3º -Conformación y ámbito de aplicación.
El Plan Regulador está conformado por:
a Los mapas que se publican con este texto, el de Zonificación, Vialidad y Amenazas Naturales y los planos, esquemas y textos complementarios que explican y describen la situación físico-territorial, económica y social del cantón, en la actualidad y el futuro.
b Los reglamentos de zonificación del uso del suelo, vialidad y Publicidad exterior más otros que se incorporen a partir de sus revisiones.
El ámbito de aplicación del Plan Regulador es el territorio del Cantón de Escazú. Todas las disposiciones de sus reglamentos son de acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas, públicas y privadas.
Para el área del Cantón de Escazú, este Plan sustituye únicamente al Plan Regional de la Gran Área Metropolitana (GAM), según el Decreto Ejecutivo No 13583 –VAH-OFIPLAN, La Gaceta No 95, del 18 de Mayo de 1982; y el No 25902-MIVAH-MP-MINAE, Alcance No 15 a La Gaceta No 66, del 07 de abril de 1997.
Supletoriamente , en lo no regulado por el Plan Regulador, se podrían aplicar las normas y reglamentos de rango nacional y regional. Sin embargo, preferiblemente debe analizarse en el seno de la Comisión del Plan Regulador en conjunto con el Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad. Se derogan los anteriores acuerdos del Concejo Municipal del Cantón de Escazú que se opongan al Plan Regulador.
Artículo 4º - Aplicación y modificación.
4.1. Aplicación:
La administración y aplicación del Plan Regulador estarán a cargo de las dependencias administrativas municipales relacionadas con las materias reguladas por los reglamentos. En caso de que la decisión deba tomarse por vía del Concejo Municipal, el acuerdo será dictaminado por la Comisión del Plan Regulador.
La Comisión del Plan Regulador vigilará la correcta aplicación de las normas, excepciones, incentivos y sanciones , que dictan o autorizan los reglamentos, y debe estar conformada de acuerdo con el artículo 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, por regidores, vecinos interesados y funcionarios de la planta administrativa con un máximo de siete personas en total.
Dicha Comisión podrá constituir, junto con los vecinos y expertos en la materia, los Comités Consultivos para las áreas específicas, como el patrimonio arquitectónico, cultural y ambiental.
4-2 Modificación:
Para la modificación, suspensión o derogación, total o parcial, del Plan Regulador, deben observarse los mismos requisitos en el el proceso de su implementación, conforme lo indica el Artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.
4.3. Flexibilidad de los límites de zonificación:
Podrá permitirse la variación mínima de los Requisitos del Plan Regulador en los siguientes casos:
a Cuando las condiciones especiales del predio, tales como su forma, topografía, geología y ubicación, además de los usos de los predios vecinos, hagan imposible o antieconómica la inversión en el marco del apego estricto a los Requisitos generales para la zona.
b Cuando el caso corresponde a un proyecto catalogado como de emergencia o de interés social.
c Cuando el lote sea mayor a 2500 metros cuadrados y cuando se propone un proyecto de diseño innovador. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios.
Será resorte de la Comisión del Plan Regulador analizar estos casos para si es del caso variar los requisitos hasta un 25 por ciento. Este procedimiento podrá ser ejecutado sólo por una única vez en los terrenos que se encuentren en las condiciones mencionadas anteriormente.
Artículo 5º - Requisitos para permisos de construcción.
5.1. Licencia (permiso de construcción y responsabilidad municipal):
Toda obra relacionada con la construcción que se ejecute dentro del Cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional, deberá obtener la licencia (permiso) municipal correspondiente, antes de su inicio.
Las obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos que integran el Reglamento de Requistos para Permisos de Construcción, Remodelación Demolición y Movimientos de Tierra, artículos 2.10.1 y siguientes emitidos dentro de la publicación de los Requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad (La Gaceta No 47 del 7 de Marzo de 2003).
El diseño de todo edificio público o privado destinado a la atención al público deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con Discapacidad en Costa Rica. De igual manera se recomienda la observación de esta normativa a todos los demás tipos de proyecto.
Por la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de construcción, que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación Urbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones. En los casos de viviendas y urbanizaciones de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.
Las dependencias del Gobierno que ejecuten obras con su propio personal no pagarán impuesto de construcción; sin embargo deberán realizar los trámites correspondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca una coordinación entre esta y dichas dependencias. Así, las características de la obra podrán ser compatibilizadas con las potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.
Las licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos de terceros. El propietario y el profesional encargado, serán responsables de los datos estimados en el proyecto así como de las características estructurales y arquitectónicas del interior de la obra. La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los requisitos del Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad, alineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos.
No se autorizará ningún permiso de construcción en línea de propiedad, si esta no cumple el derecho de vía propuesto por el Reglamento Vial de este Plan , a menos que sea una obra existente declarada de interés patrimonial.
Una vez autorizado el inicio del trámite , la documentación entregada para solicitar el permiso de construcción, (así como otros trámites tales como visados, usos de suelo, licencias para rótulos) contarán con 90 días naturales para ser retirados por el interesado; pasado este período, las solicitud y/ o los planos entregados se eliminarán de los archivos municipales.
Para eliminar la documentación no retirada, se procederá de acuerdo al Reglamento respectivo que emita la Municipalidad.
5.2. Certificado de uso del suelo
Para efectos de solicitud, patentes, permisos de construcción (incluyendo ampliación, remodelación y restauración), demolición, movimiento de tierra y urbanización ante la Municipalidad, cualquier persona, física o jurídica, debe obtener previamente un certificado del uso del suelo, según el artículo 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana.
El certificado municipal de uso del suelo acreditará la conformidad del uso ante los requerimientos de la zonificación y sus Requisitos, tales como alineamientos, frente, áreas mínimas, cobertura y otros condicionantes si los hay, como alturas, accesos, vegetación, rótulos, acabados, horarios y otros.
El certificado solamente es uno de los Requisitos, y no debe interpretarse como un permiso para llevar a cabo la actividad u obra solicitada.
5.3.Visado del Plano Catastrado.
La Municipalidad extenderá, de forma gratuita, el visado de los planos catastrados, siempre y cuando no tengan más de 10 años de haber sido confeccionados. Para los planos catastrados que se emitan luego de la vigencia del Plan Regulador, estos, para ser visados por la Municipalidad deberán incluir al menos los siguientes datos:
a Ancho derecho de vía existente.
b Ancho propuesto por Plan Regulador.
c Servidumbres de cualquier tipo.
d Retiros de Vía Pública.
e Retiro de cauces de ríos.
Las oficinas municipales que deben tramitar permisos de construcción o de urbanización, proveer servicios, otorgar patentes o conceder préstamos, tomarán como inexistentes , para estos efectos, las parcelaciones sin el visado municipal. Se negará el visado de planos relativo a fraccionamientos , en cualquiera de las siguientes circunstancias:
a En urbanizaciones aprobadas por la Municipalidad antes de la promulgación del Plan Regulador, pero con las excepciones que este mismo dicta.
b Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que midan menos de lo permitido por el Plan Regulador, con acceso inadecuado a la vía pública o carentes de servicios indispensables.
c Cuando los lotes no cuenten con el permiso del caso, ni tengan fines o efectos de urbanización.
d Cuando se presente atraso en el pago de impuestos o servicios municipales.
e Si no se cede el 10% del área a la Municipalidad, en los casos que prevee el artículo 40º de la Ley de Planificación Urbana.
Sin embargo, los lotes que no cumplan con los Requisitos de frente y área mínima exigidos para la zona, se visarán excepcionalmente en los siguientes casos:
a Cuando exista una escritura certificada por un notario público o una certificación del Registro de la Propiedad , previas a la promulgación de este Reglamento, que demuestren que el lote pertenece al interesado, aunque no exista el plano catastrado y se deba confeccionar uno nuevo.
b Cuando el derecho real sobre un inmueble se haya adquirido por compraventa u otro título oneroso, y se resulte perjudicado por la ineficacia del acto adquisitivo: en este caso se podrá demandar la rescisión de este y la consiguiente reparación civil (según el artículo 35
c de la Ley de Planificación Urbana).
5.4. Permiso para construcción de obra menor:
Se considera como obra menor a la construcción de hasta 30 metros cuadrados tales como cocheras, cambios de techo, habitaciones y similares, y las tapias, verjas, muros, los cuales no excedan de 20 metros lineales. En estos casos se podrá eximir de profesional responsable siempre que el propietario presente un croquis de lo propuesto con sus medidas correspondientes y lo firme haciéndose responsable de su contenido. Debe además presentarse el plano catastrado de la propiedad y la solicitud de permiso correspondiente.
Se excluyen de esta medida aquellas construcciones que se encuentren en áreas peligrosas y conflictivas, o con soluciones estructurales y arquitectónicas muy complejas, que necesitan un proceso de estudio de mayor detenimiento. En estos casos la solicitud de permiso deberá cumplir con los requisitos para obra mayor de 30 m2.
5.5. Permiso para construcción de obra mayor:
Se considera como obra mayor a la construcción mayor a 30 metros cuadrados. La solicitud para la construcción de una obra de este tipo debe cumplir con los requisitos respectivos que se contemplan en el “Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra”, de la Municipalidad.
En el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios (residenciales y comerciales), se debe presentar al Departamento de Desarrollo Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante el visto bueno preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.
En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica, de acuerdo al plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, el el Mapa de Amenazas Potenciales del Cantón de Escazú, se exigirá dictámen de dicha Comisión sobre el proyecto que se desea realizar y será responsabilidad del profesional responsable de la obra contar con los estudios geológicos que estime conveniente la Comisión, así como observar especialmente en el diseño las normas del Código Sísmico.
Asímismo en los sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse también con un dictamen preliminar de la Comisión , para cualquier proyecto por motivo de deslizamientos en esos sectores , por lo cual deberá tomarse muy en cuenta las recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF-059-2003 realizado por dicha Comisión para estas áreas.
5.6 Permiso para instalación de juegos mecánicos:
Para la instalación de juegos mecánicos , el interesado deberá extender la solicitud correspondiente a la Comisión de Obras del Concejo Municipal. En esta solicitud se deberá aclarar la ubicación de las maquinas, disponibilidad de servicios sanitarios, agua potable, acometida eléctrica, y cualquier otra variable que se requiera para el adecuado desarrollo de las actividades propuestas.
5.7. Permiso para demolición:
Además de los requisitos previstos para la solicitud de permiso de obra menor, descritos en este capítulo, se debe presentar información fotográfica apropiada para entender las calidades del edificio por demoler. Esto, con el propósito de ser comparado con el Inventario de Casas de Adobe existente en el Archivo Municipal. El Departamento de Desarrollo Urbano se reservará la posibilidad de elevar el caso ante la dependencia correspondiente del Ministerio de Cultura.
5.8. Póliza de riesgo de trabajo:
De acuerdo con la disposición del Reglamento publicado en el alcance No 2 de La Gaceta, del 14 de Enero de 1999, para la solicitud de la póliza de riesgos de trabajo ante el INS, es necesario que la póliza se inscriba a nombre del propietario del proyecto, o del profesional responsable de la obra; en caso de pólizas abiertas, deberá existir un contrato entre el propietario y el profesional responsable o empresa constructora.
5.9. Permiso para movimiento de tierra:
Los permisos para movimiento de tierra, en función de obras futuras, estarán sujetos a la aprobación de los planos constructivos correspondientes.
La solicitud de movimiento de tierra para otros fines debe cumplir con los requisitos que se estipulan en el artículo 2.10.2.. de la Publicación en La Gaceta No 47 del 7 de Marzo del 2003, Requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites, en la Municipalidad de Escazú.
5.10. Evaluación del impacto ambiental:
Se exigirá para efectos de solicitar la presentación del Formulario de Evaluación Ambiental Preliminar (FEAP) ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), (así como los estudios que esta última indique), a los siguientes proyectos:
a Proyectos en la Zona Protectora Cerros de Escazú, así como en su área de influencia , cuya área de influencia se define como un área de 500 metros medidos a partir de los linderos del área protegida.
b Proyectos en zonas de Control Especial de Áreas Vulnerables (CEZAV).
c Los proyectos, obras o actividades mayores de 2500 m2 de área de construcción, tales como condominios, centros comerciales, bodegas y similares.
5.11. Vigencia de certificados y permiso:
El certificado de uso de suelo tendrá vigencia indefinida, siempre y cuando el Plan Regulador no sufra cambios relacionados con la propiedad en cuestión; en este caso, la vigencia del certificado quedará reducida al plazo de un año, a partir de la adopción formal de tales cambios.
A partir del momento en que se autoriza el permiso de construcción, este visado tendrá una vigencia de 12 meses; una vez iniciada la obra, este permiso se podrá prorrogar hasta 24 meses. Si al término del primer año de vigencia no se ha iniciado la obra, el interesado debe presentarse frente a la oficina de permisos, para resellar el proyecto sin costo alguno. En caso de prescripción, debe solicitarse un nuevo permiso y realizar el pago correspondiente actualizando los montos del costo del proyecto para cobrar la diferencia. La resolución dependerá de las normas del Plan Regulador vigentes a la fecha de la solicitud.
5.12. Plazo de resolución.
Para los casos que no necesiten un análisis adicional al proceso normal de estudio, el Departamento de Desarrollo Urbano contará con 10 días naturales, como plazo de resolución, a partir de un día después de presentada la solicitud.
Para los proyectos y casos que impliquen un análisis adicional, por su alto grado de complejidad, el Departamento de Desarrollo Urbano tendrá un plazo de resolución de 15 días naturales. Pasado este tiempo, el interesado podrá acogerse al proceso del silencio administrativo.
Cuando el Municipio deniegue una solicitud para ser modificada, el plazo de resolución será de tres días hábiles, a partir del momento en que se recibe nuevamente la solicitud.
5.13. Horario de trabajos de construcción:
Todo permiso de construcción , aprobado en la oficina de Desarrollo Urbano de la Municipalidad, podrá ejecutar las actividades propias de la edificación en el período de tiempo comprendido entre la 06 y las 20 horas, durante los siete días de la semana.
Cualquier solicitud para modificar esta disposición deberá estar acompañada por una nota de consentimiento de todos los vecinos que residan a un radio de 50 metros de la ubicación de la obra.
5.14. Molestias a terceros:
Toda molestia generada en propiedad pública o privada durante el proceso de construcción será responsabilidad del profesional encargado.
5.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios:
Además de los Requisitos que establece la Ley, todo condominio o urbanización deberá realizar las mejoras sobre las aceras, pavimentos y cordones implicados dentro de la mitad del tramo de vía correspondiente al frente de la propiedad donde se desarrolla el proyecto.
5.16. Amenazas Potenciales:
Si un proyecto estuviera afectado por alguna de las amenazas potenciales que indica el Mapa de Amenazas Potenciales del Cantón de Escazú, preparado por la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, el cual se publica como parte del Plan Regulador, será requisito para cualquier proyecto el contar de previo con dictamen de dicha Comisión (Dirección de Gestión de Desastres), para contar con las medidas de mitigación necesarias ya sea si se tratara de falla geológica, área inundable o deslizamiento.
Artículo 6º -Sanciones y recursos.
6.1. Facultades y sanciones:
La Municipalidad está facultada, por si sola o en conjunto con otras instituciones, a sancionar por infracciones a las reglas del Plan Regulador . Las sanciones, especificadas por las leyes y reglamentos en la materia, incluyen desde multa, clausura y desocupación, hasta demolición de la obra.
6.2. Infracciones:
Se consideran como infracciones las siguientes actividades:
a Ejecución tanto de obras sin licencia previa, o con una licencia de plazo vencido, como de obras que no cuenten con un juego completo de planos aprobados, el original del permiso de construcción con sellos y firmas registradas, y la hoja de visitas del inspector municipal colocada en un lugar visible.
b Ejecución de una obra con modificaciones de más de un 10% del diseño aprobado por la Municipalidad.
c Ejecución de obras que pongan en peligro la vida o las propiedades vecinas, o que no ponen en práctica medidas de prevención.
d Abuso del espacio de la vía pública mediante la colocación de materiales y escombros.
e Impedimento o estorbo a los inspectores municipales para cumplir con su cometido.
6.3. Procedimientos:
Cuando una obra se construya sin licencia, la Municipalidad ordenará la suspensión de esta y el levantamiento de la información; fijará un plazo al propietario, según notificación del Departamento de Desarrollo Urbano, para ponerse a derecho y obtener la licencia correspondiente. Una vez que el interesado . Una vez que el interesado reciba el permiso, la Municipalidad comprobará si la obra ha sido ejecutada de acuerdo con el proyecto aprobado inicialmente.
Si el interesado no presenta el proyecto o no se lleva a cabo las modificaciones o demoliciones demandadas por la Reglamentación, la Municipalidad ordenará la demolición de la obra ilegal por cuenta del propietario. En ningún caso autorizará el uso de ella; y si ya está en uso, impondrá una multa equivalente al 100% del valor del monto pagado como Impuesto de Construcción, y dispondrá la desocupación y clausura con ayuda de representantes de la Fuerza Pública y del Ministerio de Salud.
La realización de actividades en edificaciones existentes, que no concuerden con la zonificación del Plan Regulador, se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.
6.4. Recursos:
Toda resolución dictada por las dependencias municipales en lo relativo a estos reglamentos tendrá los recursos dispuestos por el Código Municipal y sus modificaciones (Ley 4574, del 04 de Mayo de 1970, Título VII: “Recursos contra los actos municipales”), los cuales deberán ser interpuestos según las formalidades y plazos que ahí se indican.
CAPITULO II
Con el fin de regular las diferentes actividades que se desarrollen en el Cantón y de contribuir para la consolidación, regulación, protección e impulso de las diferentes áreas de crecimiento urbano, el territorio del cantón ha sido dividido en las siguientes zonas:
7.1 Zonas residenciales:
Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).
Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).
Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).
7.2. Zonas de comercio y servicios:
Zona de Comercio Lineal (ZCL).
Zona de Comercio Puntual (ZCP).
7.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC).
7.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP).
7.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA).
7.6. Zonas de Protección y Control Especial:
Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).
Zona de Protección de Fuentes de Agua y Ribera de los Ríos (ZPFAR).
Zona Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC).
Zona Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH).
Zona Control Especial Areas de Interés Patrimonial (ZCEAIP).
Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT).
Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).
7.7. Zona para Edificaciones en Altura.
Las zonas antes citadas están delimitadas gráficamente en el Plano de Zonificación que se integra al presente Plan Regulador.
Cuando un inmueble quede dividido por un límite entre las zonas, las regulaciones de cualquiera de ellas pueden extenderse hasta 50 metros más, a partir de la línea divisoria (con excepción de las actividades comerciales e industriales, que se regularán específicamente). Si el uso que se generaliza afecta más del 75% del área del inmueble, este último puede destinarse para tal uso en su totalidad.
Artículo 8º -Naturaleza de los usos.
De acuerdo con el grado de compatibilidad entre las actividades por desarrollar en el cantón y las características de las zonas descritas en el artículo anterior, los usos de suelo se dividen en:
a Usos Conformes.
b Usos No Conformes.
c Usos Condicionales.
8.1. Usos Conformes:
Corresponden a aquellos que no contradicen las características de la zona. Pueden condicionarse mediante la solicitud de algunos Requisitos especiales, tales como su tamaño, organización de la actividad dentro de la propiedad, entradas y salidas, estacionamientos, nivel de ruido permitido, franjas de amortiguamiento, características de acabados, arborización, despliegue de propaganda comercial, rótulos comerciales, horarios de funcionamiento,etc. Las condiciones no pueden ser arbitrarias y deben ser detalladas obligatoriamente por la Municipalidad, en el certificado correspondiente al uso de suelo.
8.2. Usos No Conformes:
Corresponden a todos aquellos que contradicen las características de la zona, sean proyectados o existentes.
Para los casos de lotes existentes y legalizados que tienen frente y área que no corresponden a lo reglamentado, se permitirá el desarrollo de actividades, siempre que no se contradiga la naturaleza del uso de la zona.
Para las edificaciones existentes que no cumplen con los requisitos de uso, únicamente se permitirán reparaciones en su parte No Conforme, si estas conservan el valor patrimonial; pero si se pretende llevar a cabo algunas modificaciones, estas deberán ajustarse a los requisitos de la zona. Se procederá de igual forma, si se pretendiera cambiar el uso de suelo.
8.3. Usos Condicionales:
Corresponden a aquellos usos existentes que por sus características pueden causar molestias al los usos conformes en la zona, pero que pueden ser susceptibles con ciertos requerimientos de mantener las posibles molestias dentro de la propiedad siempre que puedan disminuir las molestias al entorno por medio de medidas paliativas como retiros, construcciones especiales, arborización, espacios de parqueo extra,etc.
Artículo 9º -Disposiciones generales sobre los requisitos.
Longitud mínima permitida del lado del lote por fraccionar, que colinda con la calle pública o servidumbre.
9.2. Superficie mínima:
Área mínima del lote por fraccionar.
9.3. Altura máxima:
Se mide a partir del nivel de la acera hasta el punto medio del frente del lote. Para el cálculo no se tomarán en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas superiores.
9.4. Cobertura máxima:
Se define como la proyección horizontal de una estructura o como el área del predio cubierta por tal estructura. No se incluyen en el cálculo los aleros.
9.5. Retiros:
Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta los Retiros frontales, laterales y posteriores.
El retiro frontal:
Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del terreno y una línea paralela a esta, conocida como Línea de Construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de la vía. Esta información se encuentra fijada en el Reglamento de Vialidad y Transporte del presente Plan Regulador.
El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una franja de amortiguamiento para los casos de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro y tanque séptico y permite embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos.
No es permitido construir en el retiro frontal y al menos un tercio de su área debe mantenerse cubierto por vegetación. En sus costados frontal y laterales se permiten muros sólidos de no más de un metro de altura a partir del nivel del terreno; la parte restante del elemento protector del antejardín debe permitir al menos un 80% de visibilidad.
El retiro lateral:
Los retiros en paredes laterales a la colindancia, con ventanas, para construcciones de un piso medirán tres metros, los cuales pueden disminuirse hasta 1,50 m si existe tapia lateral. Por cada piso adicional deberá agregarse un metro más de retiro. De no existir ventanas laterales puede prescindirse del retiro.
El retiro posterior:
Como mínimo, este retiro deberá medir 3,0 metros para edificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos niveles, el retiro aumentará 1,0 m por cada uno. El retiro posterior puede ser sustituido por un área equivalente en el interior del lote, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales.
9.6. Densidades:
Corresponden a la relación entre un número de personas y la superficie donde ellas se asientan; se mide como habitantes por hectárea (hab/ha). En caso de fraccionamientos, se le llama densidad neta; y en urbanizaciones, edificaciones de apartamentos o condominios, se conoce como densidad bruta.
Artículo 10. Disposiciones generales sobre los incentivos.
En el marco del desarrollo sostenible, para lograr el equilibrio entre los intereses privados y públicos, debe buscarse, además del uso de la potestad del Estado de regular la actividad privada, el incentivo de las iniciativas privadas para el beneficio público.
El Plan Regulador fija los siguientes incentivos, entre lo que la legislación nacional permite al respecto:
10.1. La flexibilidad de los Requisitos:
Está descrita para los proyectos en condiciones y con objetivos especiales, en el artículo 4.3 del cap. I de este Reglamento.
10.2. La condonación del impuesto de bienes inmuebles:
Está descrita para la Zona Protectora de los Cerros de Escazú (ZPCE) y para la Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas de Ríos (ZPFAR) en los artículos correspondientes respectivos, a cambio de que sus propietarios cumplan con ciertas normas de su uso.
10.3. Entrega de parte de propiedad al uso y disfrute público:
A continuación se describen los beneficios que puede obtener el propietario:
Galerías interiores:
El propietario de un edificio, que destine una galería interior con un mínimo de 5,0 metros de ancho para el uso público peatonal, obtendrá el beneficio de aumentar el área máxima permitida de construcción a 3,0 metros cuadrados por cada metro cuadrado de galería.
Pórticos:
El propietario de un pórtico integrado a la acera, con un mínimo de tres metros de ancho libres, que lo destine para uso del peatón, obtendrá el beneficio de aumentar el área de construcción a 4,5 metros cuadrados por cada metro cuadrado del pórtico.
Espacios abiertos:
El propietario de una planta baja de espacios abiertos o techados con materiales translúcidos, que lo destine al uso público (pero no a las ventas y cafetarías), obtendrá el beneficio de aumentar el área de construcción a 6 metros cuadrados por cada metro cuadrado cedido. Estos beneficios permitirán aumentar la altura del predio o su cobertura; esto último con la condición de que los propietarios cumplan con las normas de higiene.
Cambio de tierra por impuestos:
En los casos en que la Municipalidad de Escazú requiera mejorar la condición de áreas públicas cantonales, podrá establecer un convenio con los propietarios afectados, de forma que estos cedan la tierra a la ciudad a cambio de la exoneración de pago de un impuesto de Bienes Inmuebles que compense el valor de la tierra cedida.
Artículo 11.- Zonas Residenciales.
Las siguientes normas excluyen las urbanizaciones existentes ubicadas en las zonas de Baja Densidad y Media Densidad, para las que regirán sus diseños y usos del suelo originales, los cuales no podrán sufrir modificaciones ni fraccionamientos. Sin embargo se autorizará la construcción de condominios siempre que se cumpla con la densidad propuesta en dichas zonas respectivamente.
11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda:
Las zonas residencialesson los terrenos destinados predominantemente al uso de vivienda y a algunos usos complementarios o conexos a este; por ejemplo, facilidades comunales y servicios básicos de salud, farmacia, pulpería , soda, salón de belleza, cafetería, panadería y similares.
Estos servicios se entienden como pequeños, no molestos, y que atienden las necesidades cotidianas del propio barrio, ciudadela o urbanización. En urbanizaciones nuevas deberá quedar definido, en el plano de conjunto aprobado por la Municipalidad, el Uso Conforme con el Plan Regulador que se le dará a cada lote, el cual no podrá ser modificado ni fraccionado posteriormente. La cantidad y cobertura de los locales serán calculadas de acuerdo con las soluciones residenciales.
Cuando la actividad comercial sea complemento de una residencia y no el único fin para la edificación, no se otorgará la patente sin antes asegurar la total independencia funcional y espacial entre ambas actividades.
En las zonas residenciales únicamente se permiten los rótulos funcionales, con un área no mayor a 1,5 metros cuadrados, cuyo propósito es llamar la atención sobre la actividad que se ofrece en el mismo sitio donde este está ubicado. Se permite un solo aviso por fachada del local; sin embargo, en lotes esquinerosse permitirá la instalación de uno por cada costado.
El rótulo debe alinearse paralelamente a la línea del centro de la calle y no puede salir de la línea de propiedad. Su altura máxima será de 3 metros.
11.2 Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD):
En el plano de zonificación se reconocen dos sectores con estas características dentro de Escazú: uno corresponde a la zona Este de Bello Horizonte; otro a la zona comprendida entre Cerro Coyote y Cerro Palomas, extendiéndose hasta el sector de Le Monastere. Las pendientes son fuertes, del 20% al 30%; la escorrentía es rápida, por lo que se debe tener cuidado en el uso del terreno. Por tanto, se debe manejar una densidad baja (50 hab/hect), de manera que esta zona mantenga bajos impactos por el uso residencial.
11.2.1. Requisitos:
La superficie mínima del lote es de 600 metros cuadrados, pero en caso de existencia de servicio de cloaca, sería de 500 metros cuadrados; el frente mínimo es de 15 metros; la cobertura máxima es de 50%; la altura máxima de edificaciones es de 7 metros;
11.2.2. Retiros:
El retiro frontal no será menor de 3 metros; para los laterales y posterior, ver Artículo 9,5.
11.2.3. Usos Conformes:
a Residencial unifamiliar.
b Usos conexos, ver Artículo 11.1.
c Uso agrícola y forestal.
d Hoteles tipo “cama y desayuno” de hasta 5 habitaciones
e Oficinas, con un área máxima de 50 metros cuadrados, de servicios técnico-profesionales que se realicen en la misma casa.
11.2.4. Usos Condicionales:
a Residencias multifamiliares (Apartamentos o Condominio)
b Billar y “pool”.
c Iglesias.
d Clubes privados.
e Centros de enseñanza preescolar y primaria con capacidad de hasta 25 niños.
Los usos “b”, “c” y “d” tendrán las siguientes condiciones:
-Tres metros de retiro lateral (a ambos lados).
-No utilizar el espacio público (calle, plaza, parque) para el estacionamiento, salvo por permiso expreso de la Municipalidad.
-No sobrepasar el nivel de ruido permitido, para las zonas residenciales, por el Ministerio de Salud Pública.
El punto “e” requerirá demostrar que se confinará dentro de la propiedad privada las molestias tales como ruido y parqueos; además, necesitará el visto bueno del Ministerio de Educación Pública.
11.2.5. Usos No Conformes:
a Bares
b Restaurantes
c Discotecas o similares.
d Vallas publicitarias
11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD):
Esta zona comprende los siguientes sectores: alrededores del centro de San Antonio, sector Oeste del Distrito Central, franja al marhen Oeste de la vía 310, y alrededores del casco central de Escazú.
11.3.1. Requisitos:
La superficie mínima del lote es de 400 metros cuadrados, pero en casos de que exista servicio de cloaca, sería de 350 metros cuadrados; el frente mínimo es de 12 metros; la cobertura máxima es del 60%; la altura máxima de edificaciones es de 10,5 metros;
11.3.2. Retiros:
El retiro frontal no será menor de 3 metros; para los laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.
11.3.3. Usos Conformes:
a Residencial unifamiliar.
b Usos conexos, ver artículo 11.1.
c Uso agrícola y forestal.
d Hoteles tipo cama y desayuno.
e Oficinas, con áreas no menores a 50 metros cuadrados de servicios técnico profesionales que se realicen en la misma casa.
11.3.4. Usos Condicionales:
a Residencias multifamiliares.(Apartamentos o Condominios)
b Billar y “pool”.
c Iglesias.
d Clubes privados.
e Centros de enseñanza preescolar y primaria con capacidad hasta de 100 niños.
Los usos “b”, “c” y “d” tendrán las siguientes condiciones:
• Tres metros de retiro lateral, a ambos lados.
• No usar el espacio público (calle, plaza, parque) para el estacionamiento, salvo por permiso expreso de las autoridades.
• No sobrepasar el nivel de ruido permitido, para las zonas residenciales, por el Ministerio de Salud Pública.
El punto “e” requerirá demostrar que confinará dentro de la propiedad privada las molestias tales como ruido y parqueos; además, necesitará el visto bueno del Ministerio de Educación Pública.
11.3.5. Usos No Conformes:
a Bares.
b Restaurantes
c Discotecas o similares.
d Vallas Publicitarias.
11.4. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD):
Según el plano de zonificación, se ubica en la parte Norte del Cantón y además abarca las zonas comerciales con el afán de reglamentar las zonas residenciales dentro de zonas comerciales, y se concibe como un área de concentración poblacional, ya que posee las mejores condiciones para el crecimiento urbano; las pendientes son bajas, y la posibilidad de lograr una excelente infraestructura es aún mayor. Esta zona tendrá una densidad de 200 habitantes por hectárea.
11.4.1. Requisitos:
La superficie mínima del lote será de 200 m2 pero en caso de existir servicio de cloaca, sería de 180 m2. El frente mínimo es de 10 metros; la altura de edificación máxima es de 21 metros; la cobertura máxima es del 70%
11.4.2. Retiros:
El retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales y el posterior, ver el artículo 9.5. En las calles nacionales, el retiro frontal será indicado por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).
11.4.3. Usos Conformes:
a Residencial Unifamiliar.
b Usos conexos, ver artículo 11.1.
c Hoteles tipo “cama y desayuno”.
d Oficinas, con un área no mayor a 50 metros cuadrados, de servicios técnico profesionales que se realicen en la misma casa.
11.4.4. Usos Condicionales:
a Residencial Multifamiliar.
b Condominios.
c Hoteles.
d Iglesias.
e Clubes privados.
f Billar y “pool”.
g Centros de enseñanza preescolar y primaria con capacidad de hasta 150 niños.
Los usos “b”, “c”, “d” y “e” tendrán las siguientes condiciones:
• Tres metros de retiro lateral, a ambos lados.
• No usar el espacio público (calle, plaza, parque) para el estacionamiento, salvo por permiso expreso de las autoridades.
• No sobrepasar el ruido permitido, para las zonas residenciales , por el Ministerio de Salud Pública.
El punto “f” requerirá demostrar que confinará dentro de la propiedad privada las molestias tales como ruido, y parqueos; además, necesitará el visto bueno del Ministerio de Educación Pública.
11.4.5. Usos No Conformes:
a Bares.
b Discotecas o similares.
c Vallas publicitarias.
11.5. Resumen de los Requisitos:
Requsitos agrí. Resi. Resi. Resi.
Generales amort. Baja D. Media D. Alta D.
ZAA ZRBD ZRMD ZRAD
50 h/Ha 100 h/Ha 200 h/Ha
Sup. Mínima
Lote (m2) 2500 600 400 200
(500)* (350)* (180)*
Frente mínimo 30 15 12 10
Cobertura máx.
Edificable 10 50 60 70
Altura máx. en
Metros lineales 7.5 7,5 10.5 21
Retiro Frontal 3 3 3 2
Oficina (m2) 50 50 50 50
Tamaño Rótulo
Máximo 1,5 1,5 1,5 1,5
(*) Con servicio de cloaca
Artículo 12.- Zonas de comercio y servicios.
12.1. Clasificación:
Para efectos del Plan Regulador, el Mapa de Zonificación distribuye y delimita dos clases de zonas de comercio y servicios: Zona de Comercio Lineal (ZCL) y Zona de Comercio Puntual (ZCP).
Por “actividad de comercio” se comprenderá lo relacionado con la compra y venta de toda clase de mercaderías, propiedades, bonos, monedas y otros bienes. Se incluyen las casas de representación, los comisionistas, agencias, corredores de bolsa, instituciones bancarias, instituciones de seguro y establecimientos financieros como casas de banca, de cambio, financieras de crédito, y similares; en general es comercial aquello que involucre cualquier transacción de mercado.
Por “actividad de servicios” se comprenderá lo relacionado con el préstamo remunerado de servicios, por parte de organizaciones privadas o personas , al sector privado, al sector público o a ambos. Por ejemplo, el transporte, las comunicaciones, los establecimientos privados de enseñanza y esparcimiento, los hoteles y hospedajes de todo tipo, los establecimientos de vehículos, las agencias, los representantes de casas extranjeras, las barberías y establecimientos de belleza o estética y las agencias de publicidad.
12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL):
Este tipo de comercio se ha concentrado en las márgenes de las carreteras nacionales, y se define como una franja de 50 metros a lo largo de las vías Nacionales No 310, 121, 105 y 167, y la calle Matapalo, así como ciertos sectores frente a la vía No 27 (Autopista próspero Fernández). según lo indicado en el mapa de zonificación.
12.2.1. Requisitos:
La superficie mínima del lote es de 200 metros cuadrados, tenga o no servicio de calcas; el frente mínimo es de 10 metros; la cobertura máxima es de 80%; la altura máxima de las edificaciones es de 16.5 metros;
12.2.2. Retiros:
El retiro frontal sobre las calles nacionales será indicado por el MOPT. Los espacios de parqueos frontales deberán ser diseñados con una entrada y una salida preferiblemente para evitar que los automóviles salgan en reversa hacia la vía principal. Para los retiros laterales y el posterior , ver el artículo 9.5.
12.2.3. Estacionamientos:
Los negocios dedicados al comercio de bienes o préstamo de servicios deberán contar con un espacio de estacionamiento por cada 30 metros cuadrados de superficie dedicada a estas actividades ( no se incluyen las áreas dedicadas a la administración). Cuando se trate de restaurantes, o establecimientos similares se deberá dejar, como mínimo, un espacio de estacionamiento por cada seis ocupantes, según sea la capacidad máxima autorizada por el Instituo Nacional de Seguros. La dimensión mínima de cada espacio de estacionamiento será de 2,5 metros de ancho por 5,5 metros de largo. Se deberá cumplir con la legislación existente para facilitar el acceso a minusválidos.
12.2.4. Usos Conformes:
a Comercio y servicios.
b Servicios Institucionales.
12.2.5. Usos Condicionales:
a Residencial Alta Densidad, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
b Bodegas y talleres no mayores de 250 metros cuadrados de construcción.
c Bares.
Para el punto “b” se requerirá, en caso de nueva construcción retiros laterales y posterior de 3 metros.
12.2.6. Usos No Conformes:
a Discotecas
b Vallas Publicitarias
12.3. Zona de Comercio Puntual (ZCP):
12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE):
La superficie mínima del lote es de 200 metros cuadrados; el frente mínimo es de 10 metros; la cobertura máxima es de 80%; y la altura máxima de las edificaciones es de 14 metros.
La fachada de las edificaciones que se encuentren en los cuadrantes que colindan con el parque y la iglesia San Miguel Arcángel tendrá una arquitectura consecuente con la imagen urbana del sector; es decir, de asociación cultural; esto permitirá la construcción de balcones que se proyecten hasta un metro sobre las aceras, siempre y cuando se mantenga una altura mínima de 3 metros sobre el nivel de estas.
El Plan Regulador declara esta zona como Zona de Control Especial de Interés Patrimonial, por lo que también es necesario contemplar los requisitos del artículo 16.5. El área máxima de rótulos por local es de 1,5 metros cuadrados, estos se permiten únicamente adosados a la precinta o a la pared y serán de material opaco, con iluminación únicamente reflectiva.
Retiros:
No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2 metros de ancho para calles y 2,50 metros en avenidas, para la construcción de aceras; acerca de los Retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.
Usos Conformes:
a Comercio y servicios.
b Servicios institucionales.
Usos Condicionales:
a Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial..
b Parqueos para automóviles.
Usos No Conformes:
a Bares
b Bodegas y talleres
c Estacionamientos de furgones.
d Planteles de buses.
e Restaurantes con espectáculos públicos.
f Discotecas y similares.
12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio (ZCPCSA):
Este comercio presenta características rurales que reflejan el tipo de comunidad donde está ubicado. Por tanto, los proyectos que se asienten en este centro deberán proponer una arquitectura complementaria a la forma urbana histórica del sitio. La altura máxima de las edificaciones será de 7 metros.
Retiros:
No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2 metros y en calles y 2,50 en avenidas, necesario para la construcción de aceras; acerca de los Retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.
Usos Conformes:
a Comercio y servicios.
b Servicios institucionales.
Usos Condicionales:
a Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
b Parqueos de automóviles, con capacidad máxima de 25 espacios.
Usos No Conformes:
a Bares
b Discotecas y similares.
12.3.3. Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael (ZCPCSR):
Corresponde al área circundante a la plaza central del distrito. Para esta zona rigen las mismas regulaciones y usos propuestos que para la Zona Comercial Lineal (ver el artículo 12.2.)
Retiros:
Usos Conformes:
a Comercio y servicios
b Servicios institucionales
Usos Condicionales:
a Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
b Parqueos de automóviles, con capacidad máxima de 25 espacios.
Usos No Conformes:
a Bares.
b Discotecas y similares.
12.3.4. Zona de Comercio Puntual Centro de Guachipelin (ZCPCG)
Es la zona cantonal con mayor densidad de población, por lo que se propone crear un nuevo centro funcional, que ofrezca servicios de educación, salud recreativos y culturales a los futuros habitantes. Para esta zona rigen los mismos Requisitos que para la Zona Comercial Lineal (Ver el artículo 12.2.).
Retiros:
No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2 metros de ancho, necesario para la construcción de aceras; acerca de los Retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.
Usos Conformes:
a Comercio y servicios.
b Servicios institucionales.
Usos Condicionales:
a Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
b Parqueos de automóviles, con capacidad máxima de 25 espacios.
Usos No Conformes:
a Bares
b Discotecas o similares.
c Vallas publicitarias.
12.3.5. Zona de Comercio Puntual Multiplaza y calle Matapalo (ZCPM):
Para esta zona rigen las mismas regulaciones y usos propuestos que para la Zona Comercial Lineal (Ver el artículo 12.2.). Acerca de la altura de las edificaciones ver el artículo 18.
12.3.6. Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre (ZCPTM):
Esta zona se concibe con especial énfasis comercial de acuerdo con el crecimiento del comercio y de los servicios reflejado por el área circundante.
Retiros: No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 3 metros de ancho necesario para la construcción de aceras ( 2,50 acera y 0,50 m. de área verde cerca del cordón y caño); acerca de los Retiros laterales y posterior, ver el Artículo 9.5.
Usos Conformes:
a Comercio y servicios.
b Servicios Institucionales.
c Bares.
d Discotecas
Usos Condicionales:
a Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten las incomodidades de ubicación dentro de la zona comercial.
b Parqueos de automóviles, con capacidad máxima para 50 espacios.
Usos No Conformes:
a Instalación de vallas publicitarias.
12.3.7. Zona de Comercio y Servicios Trejos Montealegre (ZCSTM):
Esta zona, comprende la franja de terrenos paralela a la autopista Próspero Fernández, en la Urbanización Trejos Montealegre y una franja al Oeste de la tercera etapa de la Urbanización Trejos Montealegre, por donde se proyecta conectar una vía de desfogue entre la esquina N.E del CCCC y la autopista Próspero fernández. Ambas zonas se coinciben como una zona de transición entre vías que producen contaminación sónica y atmosférica y la Urbanización Residencial Trejos Montealegre, de uso residencial. apta para usos de servicios tales como consultorios, oficinas profesionales, floristería, librería, barberías, y similares que por medio de restricciones especiales tales como arborización y parqueo interno, no produzcan molestias al vecindario. La altura máxima permitida será de 16.5. m.
Retiros:
Se exigirá un espacio de 6 metros de retiro frontal, frente a la calle intermedia con los lotes residenciales de la Urbanización Trejos Montealegre. a manera de antejardín. Esta franja deberá arborizarse para aminorar molestias visuales entre el uso de servicios y el residencial.
En el frente a la autopista Próspero Fernández el retiro frontal lo fija el MOPT. En el frente de la vía proyectada al Oeste de la Tercera Etapa de la Urbanización Trejos Montealegre el retiro frontal será de tres metros mínimo.
Usos Conformes:
a Servicios profesionales (oficinas abogados, ingenieros, arquitectos, dentistas, consultorios de doctores y similares).
b Comercio de barrio tales como floristería, bazar, librería, barberías, salones de belleza, y similares.
c Oficinas.
Usos Condicionales:
a Residencial, siempre y cuando los propietarios acepten el uso conforme en la zona.
b Comercio y servicios.(Sólo en la franja comercial de la vía proyectada al Oeste de la Tercera Etapa de la Urbanización Trejos Montealegre.
c Parqueos de automóviles con capacidad máxima para 25 espacios.
Usos No Conformes:
a Bares, discotecas, restaurantes. (En la zona frente a la autopista Próspero Fernández).
b Vallas publicitarias.
La Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio se ubica en Guachipelin, en los mismos límites de la Zona Industrial definida por el Plan GAM en 1982, que estaba destinada a albergar la actividad industrial del Cantón. No obstante esta industria debe ser compatible con otros servicios que ya ofrece la zona de Guachipelin, por lo que se estima que la industria que se ubique en esa zona debe ser pequeña y mediana, con no más de 50 empleados y 1000 metros de instalaciones productivas (Ver anexo al final de este artículo ); deben cumplir con todas las regulaciones en vigencia que protegen el medio ambiente, y con lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo No 27569-S (Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de Funcionamiento por parte del Ministerio de Salud). Además se estima que tal y como se está desarrollándo la zona el uso comercial y de bodegas es compatible con la industria, siempre que se dejen los mismos retiros que los exigidos para esta.
13.1. Requisitos:
Para todas las actividades industriales o afines así como las Condicionales rigen los siguientes requisitos:
a Cobertura no mayor del 60% de área libre de restricciones.
b Cuando se desee aprovechar más de un piso se exige al interesado un estudio que demuestre que la actividad en los pisos superiores no implica riesgo para la seguridad de los trabajadores, usuarios y vecinos.
c Por cada 150 metros cuadrados de área techada, se requerirá un espacio de 18 metros cuadrados (3 x 6 metros) de estacionamiento, y un espacio de 72 metros cuadrados (6 x 12) metros) para carga y descarga; si el área techada sobrepasa los 200 metros cuadrados, se deberá aumentar un espacio de estacionamiento por cada 500 metros cuadrados adicionales.
d Para usos condicionales se requerirá un espacio de parqueo por cada 30 m2 de área comercial.
e El área máxima de rótulos por cada establecimiento o lote mínimo corresponde a 3 metros cuadrados, y sólo se permitirá su colocación, si se adosa a la pared frontal del establecimiento.
13.2. Retiros:
Frontal mínimo de 6 metros.
Lateral mínimo 3 metros.
Posterior mínimo 3 metros.
En caso de tener la fachada lateral y posterior más de 6 metros de altura se aumetarán los retiros un metro más por cada tres metros extra de altura .
13.3. Usos Conformes:
a Industria liviana con no más de 50 empleados. Ver anexo con lista de industrias).
b Bodegas para uso industrial complementario.
Anexo Usos industriales Conformes:
• Almacenamiento de venta al por mayor, excepto cuando se trata de productos inflamables, explosivos o tóxicos.
• Colchoneras y similares.
• Depósitos de madera, granos y mercadería en general.
• Garajes de servicio público.
• Venta e exhibición de maquinaria e implementos agrícolas.
• Venta y almacenamiento de materiales de construcción.
• Talleres de artesanía y pequeña industria, tales como carpinterías, ebanisterías, tapicerías, plomerías, fontanerías, talleres de reparación de utensilios domésticos y bicicletas, heladerías, y envasadoras de productos alimenticios, siempre y cuando la producción y el almacenamiento de materiales y equipo se lleve a cabo en un local completamente cerrado.
• Talleres mecánicos de enderezado y pintura y talleres de reparación de vehículos y maquinaria de tipo liviano.
• Fabricación de aparatos eléctricos tales como radios, televisores, fonógrafos, rocolas, planchas, juguetes, abanicos y tostadores.
• Fabricación de básculas de tipo liviano y otros instrumentos de control y medición; instrumentos ópticos, científicos, médicos, dentales y aparatos ortopédicos.
• Fabricación de cuchillería, herramientas, agujas, navajas, botones y tapas de botella, siempre y cunado no incluyan niquelado o troquelado.
• Fabricación de instrumentos musicales y equipo fotográfico, excluyendo películas, placas y papel sensible.
• Estaciones de gasolina.
• Lavanderías.
• Fabricación de rótulos y anuncios no especificados.
• Estacionamientos de autobuses y camiones de carga.
• Fabricación de productos de cerámica, alfarería y mosaico, siempre y cuando se utilicen únicamente materiales ya pulverizados, cuya cocción se realice en hornos eléctricos o de gas.
• Fabricación de cajas de cartón y de envases de metal, siempre que no se incluya el troquelado.
• Fabricación, confección, mezclado y embalaje de cosméticos y jabones, (siempre y cuando en el proceso se utilicen grasas elaboradas), perfumes y productos farmacéuticos.
• Fabricación de hielo.
• Establecimientos de recreación comercial.
• Deshidratación, conservación, congelación y envasado de frutas y legumbres.
• Producción de salsas, sopas y productos similares.
• Silos, necesarios para la industria de la zona, excepto para productos inflamables, explosivos o tóxicos.
• Fabricación de cacao y chocolate, dulces, bombones, confituras, gomas de mascar y galletas.
• Envasado de miel de abeja.
• Fabricación de tortillas.
• Fabricación de levadura, maltas y productos similares.
• Fabricación de hilos, siempre que se respeten las normas del Ministerio de Salud.
• Fabricación dde calzado y artículos de cuero.
• Confección de ropa y artículos de tela.
• Paragüerías.
• Tapicerías y fabricación de cubreasientos.
• Fabricación de artículos de mimbre, palma y similares.
• Fabricación y procesamiento de artículos de corcho.
• Litografías, impresión y encuadernación.
• Ensamblaje de motores.
• Producción de máquinas de oficina.
• Fabricación de aparatos y maquinaria eléctrica, y de materiales y accesorios eléctricos, siempre que no se incluya el troquelado.
• Fabricación y reparación de vehículos de tracción animal y propulsión a mano, siempre que no se incluya el troquelado.
• Fabricación de relojes y artículos de joyería.
• Armado de juguetes.
• Fabricación de artículos deportivos.
• Fabricvación de artículos de oficina, dibujo y arte.
• Producción de artículos menores de metal.
• Elaboración de productos de panadería y pastelería en hornos eléctricos y de gas.
• Fabricación de artículos manufacturados con los siguientes materiales ya preparados: cacho, celofán, concha, fieltro, hueso, paja, papel, piel, cuero, plumas y vidrio.
• Plantas de tratamiento de aguas servidas para las actividades de la zona y el resto del cantón.
• Usos comerciales aprobados en la Zona Comercial Lineal (Ver artículo 12.2.).
• Actividades de apoyo al comercio y los servicios.
13.4. Usos Condicionales:
a Comercial e institucional, siempre y cuando los propietarios acepten las
b molestias propias de las actividades industriales y de almacenamiento.
c Educación y salud, con excepción de los centros de capacitación y de atención médica primaria.
13.5. Usos No Conformes:
a) Residencial.
Artículo 14.- Zona de parques y facilidades comunales :
14.1. Definición:
En la información necesaria para el Mapa Oficial de Äreas Públicas del Cantón, se reconocen dos tipos de estas zonas: las áreas públicas verdes (plazas, parques, campos de juego) y las comerciales (destinadas para las edificaciones de salud, seguridad, educación, oficinas de servicios públicos, actividades comunales, deporte y recreo).
14.2. Áreas de parques y facilidades comunales por ceder:
Todo aquel que urbanice o fraccione terrenos de más de 1000 metros cuadrados, con excepción de los ubicados dentro de los cuadrantes urbanos de las cabeceras de los tres distritos que conforman el Cantón (De acuerdo a la delimitación definida en el artículo 14.5) de este Reglamento, cederá gratuitamente un 10 % del área total por fraccionar o urbanizar al uso público de parques y facilidades comunales.
Al menos una tercera parte de este 10% se aplicará a la construcción de parques; si quien fracciona o urbaniza no las ha acondicionado debidamente, incluyendo el enzacatado e instalación de mobiliario y juegos, el fraccionamiento no podrá ser aceptado por la Municipalidad.
Los dos tercios restantes, que en principio están indicados en los planos constructivos aprobados por la Municipalidad, servirán para instalar facilidades comunales, y si no, la Municipalidad decidirá el destino de los lotes en consulta con los adquirientes, con el fin de satisfacer a la mayoría de estos.
14.3. Servicios complementarios:
Dentro de las áreas de parques y facilidades comunales, se permitirán (además de las instalaciones y usos mencionados en el artículo 14.1.), las construcciones complementarias, tales como baños públicos, casetas de vigilancia y de autobuses, refugios para la lluvia, y similares, siempre y cuando no superen el 10 % de la totalidad del área verde.
14.4. Cambio de tierra por impuestos:
Según lo descrito en el artículo 10.3. de este capítulo, se autoriza a la Municipalidad para adquirir tierras de interés para la comunidad mediante la negociación con el propietario.
14.5. Definición de Cuadrantes Urbanos:
Para efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana se definen los cuadrantes de los tres distritos de la siguiente manera:
14.4.1. Cuadrante Urbano de Escazú: La zona comprendida entre la calle 8 y la calle 5ª y la avenida 9 y la avenida 12.
14.4.2. Cuadrante Urbano de San Rafael: Cuadras al Este y Oeste respectivamente de la plaza de San Rafael, incluyendo esta.
14.4.3. Cuadrante urbano de San Antonio. Todas las cuadras aldedor de la Iglesia y el parque inclusive.
Artículo 15.- Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA).
15.1. Definición.
Corresponde a la zona de transición entre los usos urbanos, descritos en los artículos anteriores y las zonas naturales protegidas.
Desde los tiempos de la colonia, Escazú se ha distinguido por su cultura agrícola; característica que todavía hoy presenta. Con el pasar del tiempo el escazuceño ha gozado de un paisaje maravilloso, único en su forma, en el contexto de las montañas más cercanas a la ciudad capital.
No obstante, si bien se considera que los terrenos agrícolas productivos deben protegerse mediante el incentivo a los agricultores, la capacitación, y las posibilidades de financiamiento, también se debe restringir el uso agrícola de terrenos que en la actualidad son depositarios de los últimos reductos forestales de la zona.
Por esto, se torna imperativo la reforestación, tanto de los terrenos que colindan con las ricas cuencas hidrográficas de la zona, como de otros que en la actualidad se utilizan como potreros.
Existe una gran presión por parte de urbanistas y corredores de bienes raíces, por fomentar el desarrollo urbano de esta zona, ya que posee una excelente vista panorámica y cercanía con la ciudad de San José. Sin embargo, se debe tomar en cuenta que un factor limitante para el crecimiento urbano en la zona es la escasez de agua potable.Además, si se permite el desarrollo urbano en esta zona se estaría exponiendo seriamente la Zona Protectora de los Cerros de Escazú, último pulmón con el que cuenta la ciudad de San José en el sector Sur.
Por los motivos expuestos anteriormente se ha creado la Zona Agrícola de Amortiguamiento, cuyo fin es contener el crecimiento urbano como medio para proteger los cerros de Escazú, sus bosques, flora, fauna y fuentes de agua. En esta zona se permitirá el desarrollo urbano solo bajo medidas restrictivas que garanticen de forma sostenible la protección de los cerros mencionados.
La topografía de esta zona se constituye por pendientes que oscilan entre 20% y 30%. La escorrentía es muy rápida. El área se considera apta para la agricultura, siempre y cuando se haga un buen uso del terreno, con prácticas de recuperación de suelos, y utilización racional del agua.
Además de fraccionamientos de tipo agrícola, se permitirá también una parcela más pequeña para cultivos agrícolas intensivos. A su vez, y frente a calle pública que cuente con todos los servicios, para permitir cierto grado de consolidación de vivienda para los moradores de esta zona, y sobre todo para segregaciones de tipo familiar, se permitirán segregaciones de tipo semi urbano.
15.2. Parcelas agrícolas:
Para fincas cuyas parcelas resultantes sean no menores a 7000 m2 y que tengan dictamen del Ministerio de Agricultura de que son aptas para dicho uso, se podrán conectar a la vía pública por medio de servidumbres de tipo agrícola con un ancho mínimo de 7 metros.
En casos especiales se permitirán parcelas para cultivo intenso, de 2500 m2 siempre que dicho cultivo sea avalado por el MAG como rentable en la parcela que se desea segregar.
Estas parcelas estarán sujetas a las siguientes regulaciones generales:
a Cobertura máxima de construcción: 10%
b Altura máxima de construcción: 7 metros.
15.2.1. Usos Conformes:
a Vivienda para el propietario de la parcela agrícola y dos viviendas máximo para familiares directos del propietario.
b Vivienda complementararia para mandador, guarda o peón.
c Actividades directamente relacionadas con la actividad agropecuaria local, tales como bodegas para producto agrícola, procesamiento y empaque de hortalizas, viveros y similares.
d Hoteles tipo “cama y desayuno”, con un máximo de cinco habitaciones.
e Servicios estatales de infraestructura de redes nacionales y municipales, tales como redes eléctricas, agua y telecomunicaciones.
15.2.2. Usos Concicionales:
a Clubes campestres.
b Hoteles.
c Servicios locales de culto.
d Talleres artesanales, mueblerías y similares con un máximo de cinco empleados.
e Establecimientos educativos privados y organismos internacionales
f Restaurantes-Miradores.
Estos usos condicionales se permitirán bajo los siguientes requisitos:
•
• Clubes Campestres: area mínima de terreno de cinco hectáreas
• Hoteles: área mínima de terreno dos hectáreas y altura máxima doce metros y retiros de 10 metros mínimo. Para alturas mayores se deberá dejar 2 metros en exceso por cada piso. Sin embargo para mayor altura se requerirá de un estudio paisajístico que demuestre que no se afecta el paisaje visual de los cerros de Escazú.
• Para talleres artesanales y similares retiro de 3 m mímo lateral y posterior.
15.2.3. Usos No Conformes:
a Urbanizaciones
b Condominios
c Discoteques, bares, salones de baile y similares.
d Vallas Publicitarias.
15.3. Lotes semi-urbanos:
En los casos de terrenos frente a vía pública existente, y para efectos de llenar el déficit de vivienda ya sea familiar o local (crecimiento vegetativo) de la zona, se permitirá una segregación controlada de terrenos que por sus características se pueden catalogar como segregaciones de tipo semi urbano.
Estos terrenos se permitirán segregar, por una sola vez, si cumplen con los siguientes requisitos:
a Nota de disponibilidad de agua potable emitida por el AY A.
b Propiedad con pendientes no mayores a 30%.
c Lote mínimo de 200 m2.
d Retiro frontal de antejardín de dos metros.
e Frente mínimo de 8 metros.
f Cobertura máxima de 70%
g Los terrenos deben tener la posibilidad de drenar las aguas servidas generadas en el en el mismo.
Además se podrán permitir servidumbres de hasta 60 metros de largo con 6 de ancho para segregar hasta seis lotes, sólo en casos de segregaciones familiares, siempre cumpliendo con los requisitos anteriores.
15.3.1. Usos Conformes:
a Vivienda unifamiliar.
15.3.2. Usos Condicionales:
a Micro empresas familiares y /o artesanales con un área máxima de 140 m2 y 5 empleados como máximo con retiros laterales y posterior de 3 m.
b Comercio tipo pulpería, bazar, librería.
c Servicios profesionales con oficina o consultorio no mayor de 140 m2.
d Locales de culto con retiros laterales y posterior de 3 m. mínimo.
15.3.3. Usos No Conformes:
(Igual que artículo 15.2.3.).
Artículo 16.- Zonas de Protección y Control Especial:
16.1. Definición:
El Plan Regulador define cuatro tipos de zonas de protección y control especial, con el fin de prestar una mayor atención a algunas zonas específicas del cantón, detallar los Requisitos y condiciones de su uso y ejercer un mayor control sobre ellas:
a Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE)
b Zona de Protección de los Ríos (ZPR)
c Zonas de Control Especial (ZCE)
d Zonas de Control Especial de Interés Patrimonial (ZCEIP)
16.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE):
Definición:
Los cerros de Escazú se localizan al Suroeste de la ciudad de San José; ocupan una zona aproximada de 7060 hectáreas, que comparte con los cantones de Santa Ana, Alajuelita, Acosta, Puriscal, y Mora. Esta área fue declarada zona especial, según el artículo No 25 de la Ley No 4240, del 15 de Noviembre de 1968. Además fue declarada Reserva Forestal por el Decreto Ejecutivo No 61122-A, del Ministerio de Agricultura, en 1976; y sufrió una ampliación por el Decreto Ejecutivo No 14672-A, en 1983.
La zona posee importantes recursos naturales de tipo biológico, hídrico y forestal, por lo que se erige como un área estratégica dentro de la Gran Area Metropolitana. Aproximadamente el 30% de la población de Escazú se abastece con la reserva acuífera de esta zona, la cual constituye la principal fuente de agua para la agricultura del cantón.
Predominan las pendientes que oscilan entre 30% y 50%; la escorrentía es rápida y los suelos frágiles e inestables., por lo que deben ser protegidos con cobertura vegetal permanente para evitar la erosión, ya que la deforestación y las construcciones deterioran el recurso hídrico.
Por tanto, esta zona es creada con el fin de proteger el patrimonio natural del cantón, y para regularla se aplicará la siguiente normativa:
a La parcelación solamente se permite frente a vía pública existente y en fracciones iguales o mayores a 5 hectáreas.
b Para la realización de cualquier tipo de proyecto, se requerirá un estudio de impacto ambiental interdisciplinario, costeado por la persona interesada y será aprobado en conjunto entre la Oficina de Desarrollo Urbano de la Municipalidad y la oficina competente del MINAE. La Municipalidad estará habilitada para realizar las consultas que considere necesarias para dicha aprobación.
c Toda construcción en la zona deberá contar con un sistemas de tratamiento de aguas servidas, de forma que se garantice la eliminación de cualquier tipo de contaminantes generados tanto en la edificación de la obra como en su uso regular. Estos sistemas serán visados por el Ministerio de Salud, la oficina correspondiente del MINAE , la oficina del Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad y cualquier otra instancia que esta última considere pertinente.
d La construcción poseerá un solo nivel de no más de cuatro metros de altura (al nivel más alto de la cubierta de techo); su cobertura de piso no será mayor de 150 metros habitables.
e Los caminos existentes tendrán un ancho máximo de 4 metros de calzada; el acabado permitido será de lastre compactado; y el mantenimiento se concentrará en el manejo de la escorrentía natural.
f El propietario tendrá la obligación de transportar los desechos sólidos no biodegradables generados en su propiedad, hasta el sitio que ubicará la Municipalidad fuera de la Zona Protectora para dicho efecto.
g Las actividades realizadas dentro de la Zona Protectora no deberán atentar contra la vida silvestre; el ruido máximo permitido será de 60 decibeles; y no podrán instalarse reflectores de luz.
h Las paredes y techos podrán tener un máximo de 10% de superficies que reflejen la luz, pero los materiales con que se construyen no podrán superar el 60% de reflectividad.
i La obra en general utilizará, materiales como ladrillo, madera, piedra o similares, y la propuesta de diseño será mimética con respecto del medio natural. Los materiales combustibles por utilizar deberán contar con aditivos retardantes del fuego de al menos 6 horas; además, deberá existir una reserva de agua de emergencias para situaciones de incendio.
Usos Conformes:
a Conservación y protección del recurso hídrico.
b Conservación y protección de la flora.
c Conservación y protección de la fauna.
Usos Condicionales:
a Vivienda unifamiliar.
b Proyectos recreativos pasivos contemplativos. (En terrenos mínimos de cinco hectáreas).
c Programas de investigación de bajo impacto ambiental
d Obras de interés comunal comprobado.
Todos estos usos deberán ser aprobados y fiscalizados por la Comisión de Asuntos Ambientales de la Municipalidad, la cual tendrá la potestad de iniciar los trámites para la suspensión del uso.
Usos No Conformes:
a Condominios de cualquier tipo.
b Usos existentes, distintos a los Usos Conformes o Condicionales descritos anteriormente, a los cuales se les impide el crecimiento y la renovación de infraestructura y equipo.
c Vallas publicitarias.
Incentivos:
Los propietarios que se comprometan a mantener la cobertura boscosa en un área mayor al 50% del predio en cuestión, recibirán una exoneración del pago del impuesto territorial, con la comprobación previa de la oficina de Administración Tributaria.
Transitorio:
En el futuro, y de acuerdo con las posibilidades de la Municipalidad , se iniciará un programa de incentivos para las propiedades que se mantengan con cobertura boscosa total.
16.3. Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas de Ríos (ZPFAR).
16.3.1. Definición:
Según la Ley 7575, artículo 33, inciso a, b, y d; y la Ley Forestal en sus artículos 33 y 34, para regular la construcción, y con el fin de preservar y mejorar las condiciones del recurso hídrico de Escazú, se define como zonas de protección de las fuentes de agua y riberas de los cauces, todas aquellas áreas que bordeen nacientes permanentes, definidas en un radio de 50 metros de modo horizontal, con excepción de lagos y embalses artificiales privados. Además, se incluye una franja medida horizontalmente desde el borde del río hacia ambos lados de la ribera, según los siguientes criterios:
Zona Protectora Cerros de Escazú 50 metros
Zona Agrícola de Amortiguamiento 15 metros
Resto del Cantón 10 metros
En casos en que las pendientes colindantes con los cauces de agua tengan más del 40% , la franja de amortiguamiento se extenderá para cubrir toda el área que tenga esas pendientes. Sin embargo en ningún caso esta franja podrá ser menor que las especificadas anteriormente.
Los límites de las zonas de recarga acuífera de los manatiales serán determinados por los órganos avalados por la Dirección Ambiental de la Municipalidad y por la legislación nacional.
16.3.2. Usos Conformes:
a Conservación del recurso hídrico.
b Reforestación.
16.3.3. Usos Condicionales:
a Infraestructura para el aprovechamiento del recurso hídrico.
b Infraestructura básica para la seguridad en el área tales como senderos, iluminación y otros.
En área urbana, se podrá autorizar el tratamiento de las paredes del cauce de los ríos, con la aprobación previa, por parte de la Oficina de Desarrollo Urbano y la Contraloría Ambiental de la Municipalidad, del estudio hidrológico del cauce por intervenir, y el diseño de este.
16.3.4. Usos No Conformes:
a Toda clase de obras de construcción no especificadas en los usos Conformes y Condicionales.
b Vallas publicitarias.
16.3.5. Incentivos:
Los segmentos de propiedades afectados por esta normativa, que cumplan con las siguientes características ante la Oficina de Bienes Inmuebles de la Municipalidad, serán exonerados del pago del impuesto de bienes inmuebles, por un porcentaje equivalente al área afectada del terreno:
a La franja debe estar reforestada al menos en un 70%.
b Las obras de protección de las paredes del cauce no deben reducir su ancho.
c El tratamiento de las aguas residuales no debe afectar la franja en cuestión.
d El cauce se debe mantener limpio de desechos sólidos.
e Se debe cumplir con estos Requisitos en el área total de la franja que afecta la propiedad.
16.4. Zonas de Control Especial de Areas vulnerables.
En el Cantón existen zonas especialmente vulnerables a desastres naturales, donde los materiales se deslizan, desagregan y reptan; situaciones que afectan tanto construcciones, existentes y futuras, así como las actividades correlacionadas, en esos sectores. Por esto, cualquier construcción dentro de estas zonas requiere de previo el visto bueno de la Comisión Nacional de Prevención de riesgos y Atención de Emergencias, en los casos en que la propiedad esté afectada por el Mapa de Amenazas Potenciales del Cantón de Escazú, suministrado por dicha Comisión y que se incluye como documento de este Plan.
El Plan Regulador define estas áreas y las regula de la forma que se detalla a continuación.
16.4.1.Zona de Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC):
Según lo indica el plano de zonificación, está ubicada al Oeste del distrito central; es un sector de pendientes fuertes que oscilan entre 30% y 40%; además, presenta escorrentía rápida; topográficamente está constituida por superficies aplanadas a diferentes niveles, colinas denudadas, y conos de deyección, que convierten la zona en poco apta para efectuar grandes remociones de tierra, altas densidades de construcción y cualquier edificación sin las debidas obras de mitigación.
Requisitos:
Área mínima de 5000 metros cuadrados; frente mínimo de 30 metros; altura máxima de 15 metros; cobertura máxima edificable de 30%.
Para cualquier edificación, deberá presentarse un estudio geotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención.
Retiros:
El retiro frontal deberá ser de tres metros; acerca de los Retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9,5.
Usos Conformes:
a Vivienda unifamiliar.
b Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.
Usos Condicionales:
a Vivienda multifamiliar.
b Condominios residenciales.
c Hotel tipo “cama y desayuno” de hasta 5 habitaciones.
d Oficinas de servicio técnico profesional( área no mayor de 50 m2.)
e Apertura de caminos.
Todos los anteriores deberán demostrar que no ocasionarán problemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas servidas, movimiento de tierra y otros.
Usos No Conformes:
a Urbanizaciones.
b Vallas publicitarias.
c Todos los usos no contemplados en los Usos Conformes y Condicionales.
16.4.2. Zona de Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH):
Según el plano de zonificación, está ubicada al Nordeste del distrito central. Es un sector de fuertes pendientes que oscilan entre 30% y 40%; además presenta escorrentía rápida. Topográficamente está constituido por colinas denudadas, que la convierten en una zona poco apta para efectuar grandes remociones de tierra, altas densidades de construcción y en general cualquier edificación sin las debidas obras de mitigación.
Requisitos:
Área mínima de 1000 metros cuadrados; frente mínimo de 20 metros; altura máxima de 16.5. metros; cobertura edificable de 30 %.
Para realizar cualquier edificación, deberá presentarse un estudio geotécnico completo, que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención.
Retiros:
El retiro frontal deberá ser de tres metros; acerca de los Retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.
Usos Conformes:
a Vivienda unifamiliar.
b Conservación y protección del recurso hídrico y forestal.
Usos Condicionales:
a Vivienda multifamiliar.
b Condominios residenciales.
c Hotel tipo “cama y desayuno” de hasta 5 habitaciones.
d Oficinas de servicio técnico profesional(área no mayor de 50 m2).
e Apertura de caminos.
Todos los anteriores deberán demostrar que no ocasionarán problemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el manejo de aguas servidas, movimientos de tierra y otros.
Usos No Conformes:
a Urbanizaciones.
b Vallas publicitarias.
c Todos los usos no contemplados en los usos conformes o condicionales.
16.5. Zona de control especial de áreas de interés patrimonial.
16.5.1. Definición:
Dentro de la gran variedad de la arquitectura de integración, que es la que vincula los inmuebles históricos con los contemporáneos en una zona de interés especial, siempre puede encontrarse la estrategia adecuada para resaltar la identidad de la villa o poblado por revitalizar.
En concordancia con estos conceptos, el Plan Regulador, plantea que en cada una de las zonas de control especial, y a lo largo de la vía de articulación, deben existir tanto edificaciones y sitios contemporáneos como aquellos con valor histórico; y que la llamada arquitectura de integración será la encargada de buscar la armonía entre ambos.
Las zonas de interés especial son las siguientes:
a Escazú Centro y área de influencia (Ver el artículo 12.3.1.).
b San Rafael, Plaza Central y su entorno.
c San Antonio, Plaza Central, y su entrono, y marco agrícola.(Ver artículo 12.3.2.)
d La Calle Real.
e Bajo de los Anonos y su Parque Longitudinal de Ribera.
f Segmentos históricos en los cerros de Escazú.
La vía de articulación es la vía principal que conecta al Puente de los Anonos con los cerros de Escazú.
Tanto en las zonas de control especial como en la vía de articulación, la Municipalidad elaborará una estrategia con criterios basados en cuatro tipos de intervención:
a Rescate de edificaciones históricas.
b Revitalización de zonas comerciales.
c Renovación paisajística, que incluye acondicionamiento de recorridos urbanos y usos peatonales.
d Emplazamiento de la arquitectura de integración.
16.5.2. Requisitos adicionales a los requisitos generales:
Toda construcción o demolición dentro de las zonas de control especial, debe tener el visto bueno del Comité Consultivo de Patrimonio de la Comisión del Plan Regulador.
16.6. Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT):
El área bordeando la margen del Río Tiribí, en el Cantón, delimitada por la carretera Próspero Fernández y la Zona Industrial de Guachipelin, ha sufrido el cambio drástico en los últimos años de ser un área de cafetales a un uso comercial y de servicios(hotel, bomba de gasolina, comercios, centro comercial, etc). Sin embargo siempre se hace necesario la preservación de las márgenes del río como zona de protección, por lo que siempre se propone dentro del Plan Regulador una zona de protección en este sector, aunque con parámetros menos restrictivos en lo que es la zona propiamente de comercio y servicios.
16.6.1. Definición:
a Proteger la zona aledaña al cauce del río Tiribí que tenga pendientes mayores al 30% colindantes con este.
b Regular el aprovechamiento de los terrenos inmediatos a la Autopista Próspero fernández.
c Disminuir el impacto urbano en el sector por medio de utilización de reforestación de especies autóctonas, en las áreas verdes de los lotes comerciales y de servicios.
16.6.2. Requisitos:
a Retiros de construcción de la margen del río abarcando toda el área de más del 30% de pendiente, colindando con el cauce del río. Sin embargo este retiro en ningun caso puede ser menor al especificado en la Ley de Protección Forestal.
b Frente a la vía nacional sólo se autoriza el uso y la construcción con acceso mediante calle marginal previamente autorizada por el MOPT; frente a esta calle, el retiro de construcción será de seis metros, de forma paralela a la vía. Esta franja deberá arborizarse con especies autóctonas.
c Area mínima de parcelación 1500 m2.
d Area máxima de construcción 50% (del área libre de restricciones).
e Altura máxima de construcción 12 metros.
f Parqueos: para actividades comerciales y de servicios que no sean de reunión pública, un espacio por cada 30 metros cuadrados de área comercial o de servicios; para actividades en sitios de reunión pública como restaurantes, bares, discotecas, o similares debe dejarse un parqueo por cada 6 perosnas que utilizarán el local.
16.6.3. Usos Conformes:
a Comercios
b Servicios
c Restaurantes
d Viveros
e Hoteles
16.6.4. Usos Condicionales:
a Discotecas
b Bares
c Bomba de Gasolina
d Centros culturales bajo techo.
e Iglesias
La actividad se condiciona a no provocar contaminación por aguas negras, y deforestación del área boscosa. La patente de funcionamiento será rescindida si se demuestra la contaminación o deforestación.
16.6.5. Usos No Conformes:
a Residencial.
b Usos semiindustriales como talleres, parqueos para autobuses, furgones y similares.
c Vallas publicitarias.
16.7. Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC):
16.7.1. Definición:
Esta zona se crea con el fin de conservar la forma urbana generada a partir del uso recreativo actual de la zona, y para prveer un eventual cambio de uso en el futuro; para esto se establece la siguiente normativa:
16.7.2. Requisitos:
No se autorizan fraccionamientos menores a una hectárea; la cobertura máxima autorizada será del 30% del área del terreno; y la cobertura boscosa no será menor al 40% del terreno.
16.7.3. Usos Conformes:
a Club Campestre.
b Campus universitario
c Hotel
d Residencial Multifamiliar, (Condominio).
e Parque Recreativo
16.7.4. Usos Condicionales:
a Comercio
b Servicios.
La actividad se condiciona a no provocar contaminación sónica y deberá cumplir con los mismos requisitos generales de la zona.
16.7.5. Usos No Conformes:
a Todos lo no enumerados en los usos Conformes y Condicionales.
b Vallas publicitarias.
Artículo 17.- Control Especial de Paisaje Natural:
17.1. Definición:
Estas zonas estarán sujetas a estrategias de reforestación de áreas silvestres, riberas de ríos y quebradas, protección de cuencas, reforestación de vías principales y parques urbanos, esto con el fin de rehabilitar estas zonas paisajísticamente.
17.2. Reforestación de Áreas silvestres:
Esta estrategia consiste en la recuperación de bosques y otras áreas silvestres, cuya cobertura vegetal ha sido atacada o ha sufrido un importante deterioro a raíz del proceso de urbanización y desplazamiento de las actividades agrícolas.
Se propone reforestar a partir de la reforestación natural, directa e indirecta. Se desea lograr la recuperación tanto de las especies existentes, como de las especies que fueron arrasadas. Así mismo, se propone contribuir a la extensión de la cobertura vegetal silvestre para propiciar la reproducción de nuevas áreas verdes de distinto uso, en sectores aledaños a la Zona de Control Especial de Paisaje Natural.
17.3. Reforestación de riberas y protección de cuencas:
Consiste en recuperar al máximo la cobertura vegetal de la zona de protección (margen de ríos, quebradas y riachuelos; zonas donde está prohibida la edificación) mediante tres niveles altitudinales:
a Nivel arbóreo o de bosquecillos de ribera.
b Nivel arbustivo o de charral
c Nivel de sotobosque, en el que predominarán las especies autóctonas.
17.4. Reforestación de vías principales:
Consiste en plantar especies arbóreas y arbustivas a lo ancho del derecho de vía y a lo largo de todo el sistema vial del cantón.
Las especies recomendadas se seleccionarán a partir del inventario de especies autóctonas con el visto bueno de la Contraloría Ambiental de la Municipalidad, para tratar el borde de vía en los casos en que la relevancia de la vegetación existente justifique su extensión sobre el sistema vial.
17.5 Parques urbanos:
Todos los parques existentes del cantón constituyen lo que se llama el sistema de parques urbanos de Escazú. El programa de rehabilitación debe empezar con el inventario y la verificación de la situación legal de estas áreas e instalaciones, para así buscar profesionalmente los lineamientos de su diseño y construcción paisajística.
Artículo 18.- Zona para Construcción de Edificaciones en Altura (ZCEA).
El Plan Regulador permite la construcción de edificaciones en altura de acuerdo con las siguientes normas y definiciones:
a Se considera edificación en altura aquella que sobrepase los 16.5 metros, medidos desde el nivel promedio de la acera frontal hasta el borde superior de la viga corona del último piso habitable.
b Lo que este artículo no regule, será determinado por el Reglamento nacional de Construcciones vigente.
c Se permitirá la construcción de edificaciones en altura, en zonas autorizadas para tal efecto por el Plan Regulador; estas zonas son:
• Country Club: Todos los lotes ubicados a no más de 100 metros de sus linderos.
• Multiplaza: Todos los lotes ubicados a una distancia máxima de 250 metros de su lindero Sur y 500 metros de su lindero Oeste.
• Primavera: Las áreas definidas entre Calle Primavera, al Oeste; Quebrada Quebradilla, al Norte y Este; y la ruta nacional 121 al Sur. Además, el área circunscrita entre la ruta nacional 121, el Río Chiquero y calle Maynar.
• Convento: La zona comprendida entre la ruta nacional 121, al Norte; el Costa Rica Country Club, al Este; y la calle Convento, al Este y Sur).
a Los anteproyectos para la construcción de edificaciones en altura deberán presentarse a la Oficina de Desarrollo Urbano para recibir el visado preliminar, previo al otorgamiento del visado regular.
b Los planos constructivos deben incluir una propuesta de diseño paisajístico y de arborización, donde se indique el número y tipo de especies altas que se plantarán, además de las existentes.
c Será indispensable concebir los proyectos de forma que su volumetría armonice con el paisaje. Además, deberán cumplir con la siguiente tabla de coberturas:
Zona Cobertura Cobertura Cobertura de pavimentos
Edificable de árboles impermeables
Country Club 30% 20% 20%
Multiplaza 30% 20% 20%
Primavera 30% 20% 20%
Convento 30% 20% 20%
En todos los casos, a partir de los ocho pisos o treinta metros de altura, la cobertura edificable y de pavimentos impermeables se reducirá 3% por cada 3,5 metros más.
a Los proyectos que contemplen más de un edificio en altura o combinación de construcciones de varias alturas, deberán respetar un retiro entre ellas igual a la mitad de la altura de la edificación más alta del conjunto.
18.1. Incentivos:
• Si el proyecto se soluciona totalmente dentro del área de cobertura edificable permitida, se le autorizará un aumento de 5% del área de cobertura edificable.
• Si se aumenta la cobertura boscosa en un porcentaje no menor al 15% se le concederá la posibilidad de aumentar su cobertura edificable en un 5%.
CAPITULO III
Es de competencia del MOPT:
Indicar a la Municipalidad los derechos de vía para todas las carreteras nacionales del cantón; además, comunicar los alineamientos propuestos para estas, en un término de seis meses a partir de la publicación de este reglamento; de no cumplirse en este lapso, la Municipalidad decidirá sobre los alineamientos de construcción en la totalidad de las vías del cantón. La Municipalidad será responsable de aplicar dicha información según los interes de la comunidad.
La modificación de rango de cualquier vía (sea de nacional a cantonal, o viceversa), se hará en coordinación conjunta entre la Municipalidad y el MOPT.
Es de competencia de la Municipalidad:
Administrar racionalmente las vías públicas de la Red Vial Cantonal, y dictar las medidas necesarias que tiendan a lograr que el espacio público ofrezca seguridad, salubridad, comodidad y belleza. Para esto resolverá dictar los alineamientos en las vías, y conceder los permisos de ocupación de la vía pública con el mobiliario urbano (casetas, bancas, basureros, casetas de teléfonos públicos, arborización, etc.), la nomenclatura, mensajes publicitarios (rótulos), obras provisionales, ferias y espectáculos públicos.
Artículo 20.- Jerarquización vial y derecho de vía.
La jerarquización funcional de las vías permite una adecuada relación entre el tipo y el tamaño de la actividad y la categoría de la vía que atiende esta actividad; con esto se logra encauzar los flujos de tránsito pesado por unas pocas vías y se minimizan al máximo las molestias a los residentes de los barrios. Esta propuesta se refleja en el Mapa de Vialidad.
Dentro de los cuadrantes urbanos, tales como se definieron en el artículo 14.5. de este Reglamento, los derechos de vía se mantendran, pero ampliando las aceras al mínimo requerido desde el cordón y caño. (2,50 en avenidas y 2,00 en calles). No se exigirá antejardín en este tipo de vías.
Las características para vías nacionales así como la ampliación de derechos de vía existentes en calles locales o para calles nuevas se presentan en los artículos que siguen.
El derecho de vía para calles nuevas será analizado por la Municipalidad, caso por caso, en el nivel de anteproyecto, con el propósito de dar continuidad al trazo y diseño de calles que ya existen. En casos específicos de ampliación vial se expropiaran los terrenos necesarios, salvo los casos previstos para segrergaciones y urbanizaciones por la normativa de la Ley de Planificación Urbana (artículo 40) y el reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones,(artículo 2.2.2.) en donde el interesado debe ceder la ampliación vial, siempre que esta se ubique fuera de los cuadrantes urbanos.
Para el diseño geométrico de las vías de una urbanización, serán obligatorias las normas del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones.
Artículo 21.- Vías nacionales.
Según la Ley General de Caminos Públicos (Ley No 5060, del 22-08-1972, y sus reformas), las categorías de las calles nacionales (de administración del Ministerio de Obras Públicas y Transportes) se definen del siguiente modo:
21.1.Carreteras primarias nacionales:
Rutas troncales caracterizadas por volúmenes de tránsito altos, y con una proporción alta de viajes internacionales, interprovinciales o de larga distancia.
En el cantón de Escazú existe una sola vía de este rango, la carretera No 27, Próspero Fernández, de 50 metros de derecho de vía, con la previsión de aceras y calles marginales incluidas. De este mismo rango y con las mismas dimensiones, se caracteriza la vía llamada “Anillo Periférico” o “Intercantonal”, proyecto del MOPT que atraviesa al Cantón de Sur-Este a Oeste, en el sector de San Antonio principalmente
El retiro frontal requerido es de 3 metros, salvo por una indicación diferente en los Requisitos para cada zona.
21.2. Carreteras secundarias nacionales:
Rutas que concectan tanto cabeceras cantonales importantes, no servidas por carreteras primarias, así como otros centros de población, producción o turismo, que generan una cantidad considerable de viajes interregionales o intercantonales. Poseen un derecho de vía de 14 a 24 metros, con acera de dos metros. El retiro frontal requerido es de tres metros, salvo por una indicación diferente en los Requisitos para cada zona.
Existen dos vías de este rango: la ruta No 121 San José-Escazú-Santa Ana (carretera vieja de Escazú), y la ruta No 105, Autopista-San Miguel-San Antonio-Alajuelita (cuyo trazo no está claro, pues en los mapas del MOPT, hay dos trazos diferentes de esta ruta; uno corresponde a 1991, y el otro a 1997. Por otro lado en los mapas geográficos se pueden encontrar aún más opciones).
El artículo 3º de la Ley General de Caminos indica que cuando una carretera nacional cruza una población sujeta al régimen urbano, la designación se hará previa consulta con la Municipalidad respectiva; pero no existen evidencias de que en este caso la Municipalidad de Escazú fuera consultada.
21.3. Carreteras terciarias nacionales:
Rutas que sirven de colectores de tránsito para las carreteras primarias y secundarias, y constituyen las vías principales para los viajes dentro de una región o entre distritos importantes. En Escazú existe la ruta 310 de Guachipelin con estas características y el proyecto de la radial alterna a Alajuelita. La primera tiene un derecho de vía de 24 metros del Centro Comercial Paco hasta la intersección con la autopista y de 20 metros al Norte de esta. El retiro frontal requerido es de tres metros , salvo por una indicación diferente en los Requisitos para cada zona.
Artículo 22.- Vías locales.
Tomando en cuenta que la definición de calles locales, en la Ley de Caminos Públicos , es escueta y confusa, el Plan Regulador propone la siguiente clasificación, reflejada en el Mapa de Vialidad:
22.1. Caminos vecinales:
22.1.1. Camino rural:
Camino público que suministra acceso directo a fincas y a otras actividades económicas rurales, une caseríos y poblados con la red vial nacional y calles primarias. Se caracterizan por tener bajos volúmenes de ránsito y viajes locales de corta distancia. Tendrán una previsión vial total de catorce metros (14 m), con nueve metros ( 9 m) de calzada, un metro con cincuenta centímetros (1,50 m) de acera y un metro (1 m) de franjas verdes. Podrán habilitar un número ilimitado de lotes.
22.1.2. Calle primaria:
Es aquella que sirve para canalizar el tránsito entre los distritos o entre centros de población importantes por su concentración de servicios. Estos caminos constituyen una red vial contínua y sirven de enlace hacia carreteras de la red vial nacional y caminos rurales. Tendrán una previsión vial total de catorce metros (14 m) en zonas no industriales, con nueve metros (9 m) de calzada, un metro con cincuenta centímetros (1,50 m) de acera y un metro (1 m) de franjas verdes. Podrán habilitar un número ilimitado de lotes. En la zona industrial la previsión vial será de 17 m, con once metros de calzada (11,00 m), dos metros de acera (2,00 m) y un metro de franja verde (1,00m).
22.2. Calles locales:
22.2.1. Calle Urbana:
Es aquella vía ubicada dentro del sistema de cuadrícula vial de las cabeceras de los distritos, en los llamados Cuadrantes urbanos tal y como se definen en este Reglamento, tienen una previsión vial variable y en ellas se exigirá únicamente un alineamiento municipal de dos metros (2,00 m) hacia adentro de la línea de propiedad en calles y dos metros con cincuenta centímetros (2,50m) en avenidas, para efectos de construcción de aceras. Estas se medirán desde el cordón y caño existente , debiendo remeterse dentro de la línea de propiedad el ancho correspondiente para completar el ancho de acera requerido.
22.3. Otros caminos:
22.3.1. Calle secundaria:
22.3.2. Calle Terciaria:
Atienden movimientos vehiculares dentro de barrios pequeños. Comprenden caminos en herradura, calles de continuidad limitada o sin salida, sendas y veredas que proporcionan acceso a muy pocos usuarios, quienes sufragarán los costos de mantenimiento y mejoramiento. Tendrán una previsión vial de nueve metros (9,00m), con una calzada de 6,00 metros y el resto se repartirá entre aceras y zonas verdes.
22.3.3. Calle de uso restringido:
Son las terciarias que por sus características de continuidad limitada tendrán un derecho de vía de 7 metros, una calzada de 5 metros y el resto podrá ser acera o zona verde. Su longitud máxima será de 120 metros.
22.4. Definiciones:
22.4.1. Derecho de vía:
Ancho total de la calle o vía pública, esto es, la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo en su caso, calzada, aceras y franjas verdes.
22.4.2. Previsión vial:
22.4.3. Calzada:
Franja comprendida entre cordones de caño, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.
22.4.4. Acera:
Parte de la vía pública, ubicada normalmente en sus orillas que se reserva al tránsito de peatones.
22.5. Alcance:
Estas normas rigen para todas las vías públicas de la red vial cantonal que no se hayan originado por procesos de urbanización, debidamente ajustados al Reglamento para el Control Nacional de fraccionamientos y Urbanizaciones. Del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).
Artículo 23.- Servidumbres.
Se admitirán servidumbres en el Cantón de escazú, según las siguientes características:
23.1. Urbanas:
Ancho de 3 metros para tres lotes; por cada lote más se ampliará esta un metro hasta un máximo de 6 lotes y 6 metros de ancho. Dado el carácter privado de las servidumbres, los acabados de esta son competencia de los particulares.
23.2. Agrícolas:
En casos de servidumbres de tipo agrícola con lotes con el mínimo definido para parcela agrícola, de acuerdo a lo estipulado en la Zona Agrícola de Amortiguamiento de este Reglamento, estas tendrán un ancho de 7 metros. Dado el carácter privado de estas servidumbres, los acabados son competencia de los particulares.
Artículo 24.- Uso de antejardines.
En las vías de administración municipal, el ancho del antejardín solamente puede variai con respecto del requerido por este PLAN REGULADOR en caso de que el diseño original de la urbanización existente haya previsto otro tamaño para tal efecto; en esta situación se aplicará la medida del diseño original.
El antejardín es una afectación, no una expropiación, puesto que la porción de terreno sigue siendo propiedad del contribuyente.
El antejardín puede ser utilizado para:
a Cocheras o parqueos, hasta un máximo de 50% del área de antejardín en lotes de hasta 10 metros de frente, siempre y cuando no se exceda la cobertura fijada para la zona.
b Tanque séptico, cajas de registro y drenajes.
c Casetas de guarda, de basura y de transformadores.
d Escaleras de emergencia.
e Se podrá construir tapias en el límite del derecho de vía propuesto por este reglamento, siempre y cuando dicha estructura respete lineamientos de asociación cultural o acompañamiento de la imagen urbana del cantón Esta autorización obliga al propietario a construir simultáneamente el tramo de acera que corresponde a su propiedad.
Artículo 25.- Señalización de las vías.
La instalación y autorización para instalar todo tipo de señal vial en el territorio del cantón será responsabilidad de la Municipalidad. Todo nuevo proyecto de urbanización deberá contar con la señalización indicada por la Ley de Construcción, y ser aprobada por el Departamento de desarrollo Urbano, antes del recibimiento municipal de la obra.
Artículo 26.- Estacionamientos.
26.1. Definición:
Se distinguen tres tipos de estacionamientos o parqueos; los públicos, que están disponibles para cualquier conductor y necesitan una patente para su funcionamiento; los espacios en las vías públicas que pueden ser arrendados por la Municipañlidad a particulares por cierto número de horas o fracción de estas cobrándose un monto por medio de boletas o parquímetros y los privados, de uso exclusivo por parte de personal o clientes de ciertos establecimientoas o instituciones.
26.2. Número de espacios y normas de diseño:
El número de espacios para los parqueos privados depende de la actividad por realizar. Toda superfice de estacionamiento será de materiales que resistan el tráfico pesado y permitan la permeabilidad de la lluvia.
Las normas de diseño y operación están definidas por el Reglamento de estacionamientos del MOPT, con excepción de lo que indique al respecto el Reglamento de Licencias Municipales de la Municipalidad de Escazú, Gaceta No 205, del 26 de Octubre de 1999.
26.3. Estacionamientos frontales:
Frente a carreteras nacionales o primarias locales no se permitirán estacionamientos frontales. En el resto de las vías sí se permitirá esta modalidad de parqueos., siempre y cuando se encuentren a no menos de 8 metros lineales de la esquina; en este caso el número de estacionamientos será de un espacio por lote mínimo para la zona en cuestión. Cuando se requieran más parqueos frontales, la Municipalidad podrá aprobar un número mayor al establecido; sin embargo, la Municipalidad cobrará un alquiler, como arrendamiento en precario, equivalente a $ 10 (diez dólares de Estados Unidos de Norteamérica) por mes, por cada parqueo frontal adicional. Los recursos provenientes de la aplicación de esta norma se emplearán en programas de mejoramiento y saneamiento ambiental, tales como construcción de cunetas y aceras.
26.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias:
En estacionamientos múltiples habrá una entrada y una salida al parqueo, ambas diferenciadas y rotuladas; en la zona de antejardín se podrán ubicar parqueos con topes de protección para los peatones que utilizan la acera inmediata.
Se podrá utilizar hasta dos tercios del antejardín como parqueo, de forma similar a lo descrito en el artículo anterior, incluyendo un área verde por cada tres estacionamientos.
26.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad:
Para toda actividad que implique la venta de bebidas o comidas, realización de conciertos y bailes, templos cines, teatros, guarderías, centros de educación privada o sitios de reunión pública, se requiere un espacio de estacionamiento por cada cinco usuarios del edificio, y un espacio de carga y descarga cuyos radios de giro y patio de maniobra no podrán estorbar el libre tránsito público vehicular o peatonal, según lo define el Reglamento de Construcciones.
Para toda actividad que implique bodegas, industria, supermercados, centros comerciales, depósitos de materiales, ferreterías, entrada o salida de camiones y similares, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada treinta metros cuadrados de área de ventas; además un espacio para carga y descarga por cada 250 metros cuadrados de construcción, o una fracción de 125 metros cuadrados. El horario de uso del área de carga y descarga quedará a criterio de la oficina de patentes, previa consulta a la oficina de Desarrollo Urbano.
Para locales comerciales que no impliquen la reparación de vehículos en el sitio, se requiere de un espacio de estacionamiento por cada treinta metros cuadrados de área de venta.
Para locales que sí impliquen la permanencia de autos en el negocio, sea autodecoradores, cambio de aceite, gasolinera, enderezado y pintura o similares, se requiere de un espacio de parqueo por cada empleado de la empresa que pueda atender un cliente; de tal manera que no haya vehículos en reparación en la vía pública.
Para locales de oficinas se requiere de un espacio de estacionamiento por cada 35 metros cuadrados de construcción. Si un local existente pretende subdividirse en nuevos locales, aún cuando estos sean menores a 35 m2, se requerirá de un espacio de estacionamiento extra por cada local nuevo. Lo anterior deberá mostrarse en planos constructivos.
Cuando se trata de un cambio de uso de una edificación existente, el plano deberá especificar el diseño del parqueo privado; cuando por las condiciones del lote no se pueda proveer de la totalidad de estacionamientos dentro de la propiedad, se aceptará que el parqueo se ubique a no más de cien metros del sitio donde se genera la actividad.
Artículo 27.- Ocupación de la vía:
27.1. Propiedad de las vías:
Los terrenos ocupados por carreteras y caminos son propiedad pública. Nadie puede construir dentro del derecho de vía pública.
Todo terreno que aparezca como vía pública en los planos existentes de la Municipalidad, en el archivo de la Dirección General de Obras Públicas y Transportes, en el de la Dirección General de Caminos, en el de Catastro, o en el cualquier otro archivo, biblioteca pública o museo, se presumirá que tiene la calidad de tal, salvo con una prueba plena en contra, rendida por aquel que afirme que el terreno en cuestión es de propiedad particular o pretenda tener algún derecho de uso exclusivo. Mientras no se pronuncie la sentencia ejecutoria que así lo declare, nadie podrá impedir o estorbar el uso público del terreno (Artículo 7 de la Ley de Construcciones).
27.2. Ocupación de la vía:
En las vías de su administración, la Municipalidad podrá otorgar permisos temporales revocables (por acuerdo del Concejo ) para aprovechar las vías públicas con determinados fines, privados y de lucro (Artículo 6 de la Ley de Construcciones); y en general dictar y controlar todo lo relacionado con la seguridad, comodidad y belleza de las vías.
La ocupación de la vía sólo se podrá autorizar mediante el pago de tasa para cada tipo de ocupación que fije el Concejo Municipal; esto con el consentimiento de los vecinos inmediatamente afectados.
Artículo 28.- Obras en la vía.
28.1. Cercas en lotes baldíos:
Se cercará todo solar no ocupado, que linde con vía pública. En las zonas urbanas no debe usarse alambre de púas o similar, y la cerca tendrá una altura de dos metros como mínimo.
28.2. Aceras:
Es obligación del propietario construir o reconstruir las aceras frente a sus predios, con los materiales que indique la Municipalidad; en el permiso respectivo de construcción debe indicarse el material de la acera. La pendiente de la acera hacia el cordón no podrá exceder el 2%, lo mismo que en las entradas de los vehículos a los predios. En el caso del acceso a garajes, estacionamientos o edificaciones, se permitirá rematar el desnivel en una franja no mayor a 50 centímetros de ancho, contados a partir del borde exterior del cordón de caño.
28.3. Cruces peatonales:
En las esquinas de las cuadras de vías locales pueden constuirse las rampas para discapacitados, previo estudio y permiso formal. La inclinación máxima de las rampas será de 1 en 8; el ancho mínimo de la rampa será de 90 centímetros; la rampa debe acompañarse con una barandilla normal a una altura de 90 centímetros para personas no discapacitadas, o para los que usan bastón, y una barandilla adicional a una altura de 75 centímetros. En los cruces con semáforo, este tendrá una duración de la luz verde necesaria para que las personas débiles y con silla de ruedas puedan cruzar la calle con seguridad (un metro por segundo). En caso necesario deben preverse las isletas de 1,2 por 1,5 metros como mínimo, a media calle.
28.4. Gradas en espacios públicos:
Además de lo dispuesto por el Reglamento de Construcciones, deberá cumplirse con las disposiciones reglamentarias en beneficio de las personas discapacitadas.
28.5. Barreras de seguridad:
Para la instalación de los postes u otros obstáculos para impedir la entrada de vehículos a la acera o a los parques y jardines, se debe solicitar el permiso de la Municipalidad. En estos casos debe preveerse un paso a través del obstáculo de 1 metro de ancho, como mínimo para las personas en sillas de ruedas.
28.6. Vallas y verjas:
En la línea de la propiedad del frente y de ambos lados laterales del antejardín no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro sobre el nivel de la acera. Sobre esta altura únicamente se podrá continuar con verjas, mallas o rejas que permitan una visibilidad de al menos el 80% de su superficie. En estas disposiciones no se incluyen los muros de retención.
28.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano:
Para sembrar árboles e instalar cualquier tipo de mobiliario urbano (bancas, basureros, casetas telefónicas, postes de alumbrado, pasamanos, barreras de protección, etc) en los espacios públicos, la Municipalidad hará un estudio, basándose en los siguientes lineamientos:
a El paso libre entre la línea de propiedad y el elemento por instalar no puede ser menos de 1,5 metros.
b En los puntos en que convergen dos líneas de propiedad perpendicularmente (esquinas), debe existir un retiro de al menos 8 metros. En caso de instalarse quioscos de venta, esta distancia será de 15 metros como mínimo.
c La separación entre el cordón de caño y el mobiliario no será menor de 0,5 metros. La misma distancia regirá para el cordón de caño y el hoyo del árbol; la dimensión mínima del hoyo será de 30 centímetros de lado o de diámetro.
28.8. Rotura de pavimento:
La rotura de pavimento en la vía pública local para la ejecución de obras públicas o privadas requiere licencia previa de la Municipalidad, quien fijará en cada caso las condiciones bajo las cuales la concede. El solicitante de la licencia de rotura en las calles locales estará obligado a ejecutar la reparación correspondiente y para garantizarlo deberá depositar, en la Tesorería de la Municipalidad, el valor correspondiente a la reparación (con base en el artículo III.8 y IV.16 del Reglamento de Construcciones, INVU, y Artículo 12 de la Ley de Construcciones).
28.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en la vía:
Para colocar estructuras de cualquier tipo, depositar los materiales de construcción y escombros o hacer instalaciones de carácter provisional en las vías públicas locales, es obligatorio obtener la previa autorización municipal. Al no cumplirse estas disposiciones la Municipalidad procederá, por cuenta del propietario, a suspender la construcción y a eliminar el obstáculo. Además, la persona que obstruya o de alguna forma dificulte el tránsito en las vías públicas o en sus aceras, con materiales, escombros o cualquier otro objeto, o coloque vigas, alambres u objetos análogos a lo ancho de la vía, será castigado con multa de tres a treinta días (Artículo 400, inciso 2 del Código Penal).
28.10. Canoas y bajantes:
No se permitirá la caída libre de aguas pluviales sobre la vía pública (caso de edificaciones cuyo alero colinda con ella); para tal efecto deben disponerse los bajantes pluviales desde techos, balcones, voladizos y cualquier otro elemento salinete.
28.11. Altura de los elementos salientes de la línea de construcción:
Todo elemento estructural arquitectónico, de sombra, o de publicidad, debe estar situado a una altura mínima de tres metros.
28.12. Aleros, marquesinas y toldos:
En las zonas de comercio y servicio cuyas edificaciones colindan con la vía pública, es obligatorio la construcción de un alero, toldo o marquesina. Su ancho hacia la calle medirá 0,5 metros menos que el ancho de la acera, pero en las calles peatonales, el ancho será igual a 2,50 metros; la separación mínima entre el nivel de acera y el borde inferior de estos elementos será igual a 3 metros.
Para las calles con pendiente se permitirá la altura mínima de 2,4 metros y máxima de 3,4 metros.
Artículo 29º.-Objetivos y bases legales.
El objetivo de este Capítulo es regular y controlar todo lo referente a la publicidad exterior y rótulos en el Cantón de Escazú, con el fin de lograr un equilibrio entre la obra urbano-arquitectónica, el mensaje publicitario y el entorno paisajístico como medio de comunicación, información e identificación en el Cantón.
Este Reglamento se dicta de conformidad con el artículo 4, inciso “a” en relación al artículo 13, inciso “d” del Código Municipal , los capítulos VII y VIII y artículos 29, 78 y 79 de la Ley de Construcciones, el artículo IV.15, incisos 1,3 y 4 del Reglamento de Construcciones, los artículos 15 y 70 de la Ley de Planificación Urbana y el artículo 71 de la Ley Orgánica del Ambiente.
Artículo 30º.- Glosario de términos.
Para los efectos de aplicar este Reglamento se establecen las siguientes definiciones:
Alineamiento: Línea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción, con respecto a la vía pública.
Antejardín: Espacio fijado por la Municipalidad o el MOPT comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción. Sobre este espacio existe una restricción para construir, no obstante constituye propiedad privada.
Anuncio: Todo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio, cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo, marca de fábrica, o hacia una actividad comercial, negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio, distinto de aquel donde aparece el anuncio.
Aviso: Todo letrero que no tenga fines de publicidad comercial.
Aviso de tránsito: Todo aviso instalado para dirigir el tránsito.
Calles: Vías públicas dentro del Cantón sujetas a la jurisdicción municipal, con excepción de las carreteras que lo atraviesan.
Carreteras: Vías públicas sujetas a la jurisdicción del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.
Colindancia: Límites de un predio con sus predios vecinos.
Derecho de vía: El ancho de la carretera o calle. Esto es, la distancia entre las líneas de propiedad incluyendo calzadas, fajas verdes y aceras.
Línea de propiedad: Segmento que demarca los límites de la propiedad particular.
Mobiliario Urbano: Estructuras dentro del derecho de las vías públicas, plazas, parques, etc. tales como casetas de autobús, basureros, barandas, postes, bancas, macetones decorativos y similares.
Monumento: Comprende tanto una creación arquitectónica artística aislada, así como un sitio urbano o rural, que nos ofrece el testimonio particular de la cultura o de un suceso histórico.
Nomenclatura predial: Representación numérica que identifica las edificaciones y las propiedades (manzanas, fincas, lotes).
Nomenclatura Vial: Representación nominal o numérica que identifica las vías públicas.
Perspectiva panorámica: Vista que se da en menor o mayor grado en determinados sectores del Cantón, en el recorrido de los caminos públicos, en los cuales la composición de los elementos del paisaje circundante brindan una belleza natural escénica digna de exaltarse, mantenerse, protegerse y liberarse de obstáculos visuales que la limiten, la deformen o la alteren en perjuicio de los derechos básicos del hombre.
Propietario: Persona física o jurídica que ejerce dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura pública.
Publicidad exterior: Toda publicidad por medio de rótulos, avisos, vallas o similares cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo o marca de fábrica o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo dentro del Cantón de Escazú, y que puede ser vista desde la vía pública.
Reparación: Renovación de cualquier parte de un rótulo, para dejarla en condiciones iguales o mejores.
Riesgo: Contingencia o probabilidad de un accidente, daño o perjuicio.
Rótulo: Todo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura, dibujo u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención sobre algún producto o actividad que se ofrezca o se elabore en el mismo sitio donde el rótulo está ubicado, y que no sobrepase de 6 m2 en superficie.
Rótulos o avisos de obras en construcción o temporales: Todo rótulo o aviso cuyo propósito sea llamar la atención hacia la construcción de un proyecto público o privado, o que su instalación haya sido autorizada por la Municipalidad para una finalidad transitoria y por un período de tiempo determinado.
Rótulo de Funcionamiento: Aquellos que anuncian la actividad comercial que se desarrolla en el mismo sitio.
Seguridad: Conjunto de disposiciones legales y reglamentarias dirigidas a crear y mantener la tranquilidad de poder circular sin preocupaciones especiales y sin distracciones en cuanto a rótulos, por cualquier punto de las vías del Cantón.
Vallas publicitarias: Estructura sobre la cual se coloca el anuncio fijada directamente en el suelo por uno o mas soportes, que excede en escala a lo dispuesto en la definición de rótulo.
Vía Pública: Infraestructura vial de dominio público y de uso común que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito, de conformidad con las leyes y reglamentos y que de hecho esté destinado ya a ese uso público.
Visibilidad: Efecto de percepción y distancia necesarios para que el conductor pueda circular por una vía sin peligro de accidentes.
Zona de retiro: Zona de terreno privado que el MOPT o la Municipalidad define como de no utilización para efectos constructivos por parte del dueño del terreno, usándose generalmente como jardín o área verde.
Artículo 31.- Aplicación.
La exhibición exterior de anuncios, rótulos, letreros, avisos, mantas publicitarias o vallas (en adelante “rótulos”) se norma en el presente Capítulo que rige para todo el Cantón de Escazú. Incluye no sólo las vías públicas sino también las áreas de antejardín y cualquier espacio en donde se ubique un rótulo que pueda ser apreciado desde la vía pública.
Queda excluido de la aplicación de este Reglamento la exhibición de rótulos de señalización vial oficiales aprobados por el MOPT y la Municipalidad, y los rótulos que no pueden ser apreciados desde la vía pública.
Artículo 32.-Prohibiciones.
Queda prohibida la exhibición de rótulos:
a En la vía pública, excepto el adosado al mobiliario urbano previamente autorizado por la Municipalidad (casetas de bus, señalización vial, etc.), y los incluidos en el artículo 11 de este Reglamento; asimismo se exceptúan los rótulos perpendiculares a las fachadas sobre aceras, pero sólo en los cuadrantes urbanos de los tres distritos del Cantón definidos como tales en este Reglamento, colocados a no más de 0,50 cms para adentro del cordón y caño.. Estos rótulos perpendiculares no podrán tener más de un metro veinte centímetros de largo por 70 centímetros de alto y la distancia vertical entre el borde inferior del rótulo y la acera no podrá ser menor de 2.60 m. Se permitirá solamente un rótulo de este tipo por local comercial.
b En zonas residenciales con excepción re rótulos de funcionamiento no mayores a 1 m2.
c A menos de tres metros de los rótulos de señalamiento y nomenclatura vial, ambos en cualquier dirección.
d Que sobrepasen la altura permitida de un tercio el ancho del derecho de vía.
e En lugares donde obstaculice la visibilidad de los rótulos de señalamiento vial.
f Con concentraciones intensas de luz, reflexiones o luces intermitentes, así como con contrastes perjudiciales que puedan perturbar la visibilidad de los conductores o transeúntes.
g En áreas regidas por la Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico.
h En linderos de colindancia con otros predios.
i En vallas que no cumplan el retiro con los predios vecinos colindantes como mínimo igual a la altura total de la valla publicitaria.
Artículo 33.-Licencias.
Para colocar o fijar cualquier rótulo, con excepción de los enumerados en el artículo 11º de este Reglamento, deberá solicitarse autorización a la Municipalidad. La licencia será solicitada por el patentado comercial del negocio o actividad donde se va a fijar el rótulo y por el dueño del predio donde se fijará el rótulo.
Cuando el rótulo esté adosado al mobiliario urbano , (en los casos que expresamente permitiera la Municipalidad,) este será solicitado por el interesado directo.
Los requisitos para obtener la licencia son los siguientes:
a Llenar formulario de solicitud del permiso.
b Copia del plano catastrado del lote donde se va a ubicar el rótulo, con el alineamiento oficial otorgado por la Municipalidad o el MOPT.
c Cróquis del rótulo con el arte de la propaganda o anuncio.
d Plano constructivo del rótulo, si este requiere de estructura de soporte o anclaje especial y si tiene más de 6 m2 de área de publicidad. El plano deberá indicar además de la estructura de anclaje o soporte, los materiales de construcción y el sistema de iluminación, si lo incluyere, con las especificaciones técnicas y diseño eléctrico, con la firma del profesional responsable, (Arquitecto o Ingeniero).
e Para rótulos adosados a la fachada y que formen parte de esta se debe adjuntar un levantamiento de la fachada con medidas, a escala, con la ubicación exacta y cróquis del mensaje.
f Para los rótulos con soporte independiente, debe incluirse plano de ubicación de este, que muestre la distancia a la edificación en el terreno si existiere así como la distancia a las colindancias y al alineamiento oficial.
g En los rótulos que requieran plano constructivo de acuerdo al punto “d” anterior se exigirá póliza para cubrir daños a terceros. El monto de la póliza la determinará el Departamento de Desarrollo Urbano, tomando en cuenta el tamaño, la altura y complejidad del rótulo.
Todos los rótulos deberán presentar un satisfactorio aspecto estético y no contendrán expresiones obscenas o contrarias a la moral, al orden público o a las buenas costumbres, ni términos que directamente dañen o injurien los derechos consagrados en la Constitución o en las leyes.
Artículo 34.-Precio de la Licencia.
Para que una licencia surta sus efectos, es indispensable que el importe de la Licencia haya sido cancelada. El precio de la licencia por la exhibición de rótulos en el Cantón de Escazú es la siguiente:
El precio de la licencia se calcula por metro cuadrado de superficie total del rótulo, anualmente, según la siguiente fórmula:
34.1.-Rótulos de Funcionamiento:
Precio de la licencia: (PB x m2) x CZ x CIV x CL x CM
Donde:
(PB x m2) = Precio básico igual al equivalente en colones a tres dólares americanos multiplicado por los metros cuadrados de superficie del rótulo.
CZ = Coeficiente de zona
CIV = Coeficiente de incidencia visual
CL = Coeficiente de luminosidad
CM = Coeficiente de Movilidad
El cobro de la licencia se hará por una sola vez sin menoscabo del tiempo de exhibición deseado hasta un máximo de dos años. Para que surta efecto la Licencia esta debe ser cancelada con anterioridad.
34.2.-Coeficiente de zona.
Existen tres categorías:
Zona I (CZ = 1,5): zona comercial e industrial
Zona II (CZ = 3.00 zona residencial
Zona III(CZ =2,0): resto del Cantón
34.3.-Coeficiente de Incidencia Visual.
Existen tres categorías:
Incidencia Visual I (CIV = 1,00): rótulos adosados paralelamente a
las paredes del inmueble o mobiliario urbano.
Incidencia Visual II(CIV = 1,50): rótulos adosados
perpendicularmente a las paredes del inmueble, o colocados sobre
cubiertas, toldos, aleros, etc. (dentro de la línea de propiedad), y en
mobiliario urbano.
Incidencia Visual III(CIV = 2,00 + 0,3 x metros de altura): rótulos
con soporte independiente del inmueble o mobiliario urbano sean
estos postes, tapias, basamentas , u otras estructuras. La altura
de un rótulo con soporte independiente no podrá sobrepasar 1/3 del
del ancho del derecho de vía al cual enfrenta, ni la distancia al
predio vecino colindante podrá ser menor a la altura del rótulo. En el
caso de tapias, el área para rótulos debe estar hacia dirigido hacia el
predio en cuestión; no se permite en la cara hacia el colindante.
34.4.- Coeficiente de Luminosidad.
Existen tres categorías:
Luminosidad I (CL = 1,00): sin iluminación
Luminosidad II (CL = 1,50): con iluminación
Luminosidad III (CL = 2,00): con iluminación intermitente
34.5.- Coeficiente de Movilidad.
Existen tres categorías:
Movilidad I (CM = 1,00): el rótulo es estático
Movilidad II (CM = 1,50): el rótulo, o parte de él está en
movimiento (rotación u otros).
Movilidad III (CM =3.00): Pantallas electrónicas.
Artículo 35.-Rótulos en vallas publicitarias:
El cobro de la Licencia para rótulos en vallas publicitarias se calculará de la siguiente forma:
Precio de la Licencia: (PB x m2) x coeficiente de zona.
Donde:
(PB x m2 = Precio básico igual al equivalente en colones a 20 dólares americanos multiplicado por los metros cuadrados de superficie del rótulo y por el coeficiente de zona respectivo con excepción de zonas residenciales en donde se prohíbe instalar vallas.
Artículo 36º.- Exención del pago de Licencia.
Los rótulos de interés público, previamente categorizados por la Municipalidad de que cumplen exclusivamente una finalidad pública de provecho evidente para la Comunidad, están exentos del pago de la licencia, siempre que no lleven publicidad, salvo casos expresamente autorizados por la Municipalidad.
Estos rótulos podrán ser de nomenclatura de calles, avenidas, predios, parques, o plazas, placas de ubicación de sitios históricos, placas de homenaje, y los rótulos guía para indicación de servicios públicos varios.
Artículo 37.- Superficie del rótulo.
Como superficie del rótulo se entiende la superficie exterior del cuerpo que encierre el rótulo en su totalidad, independientemente de su forma de soporte. En todo caso los elementos de iluminación del rótulo forman parte de éste para el presente cálculo. Si el rótulo está pintado sobre un área mayor (fachada, tapia o similar), se calculará el área rectangular que abarque todo el mensaje exhibido. En todos los casos se tomará en cuenta el número de caras que tenga el rótulo para hacer el respectivo cálculo.
En las zonas residenciales, los rótulos no podrán exceder de dos metros cuadrados (2,00 m2) y deberán colocarse paralelos a la calle. (Esto de acuerdo al art. IV.15.1. del Reglamento de Construcciones.)
En proyectos comerciales se exigirá que la propuesta de rótulos en la fachada de la edificación venga diseñada como parte del proyecto, con la firma del profesional responsable. Se permitirá sólo un espacio para refundir todos los rótulos que se ubiquen en la fachada, sin perjuicio de si se instala otro rótulo independiente en el terreno, si cumple con las normas de este reglamento.
Artículo 38.- Plazo de la Licencia:
La licencia para la colocación de rótulos tendrá vigencia durante un período de dos años a partir del cual deberá solicitarse su renovación. La licencia se podrá renovar, previa inspección municipal para conocer el estado del rótulo. En caso de existir alguna alteración en las condiciones del mismo tales como cambios no autorizados hechos posteriores a su colocación, malas condiciones del mismo por falta de mantenimiento, o , si en algún aspecto violare este Reglamento, no se autorizará la renovación de la Licencia hasta que se proceda a ponerse a derecho.
Artículo 39.- Requisitos Técnicos.
Para todo rótulo que por sus dimensiones o posición esté dentro de los parámetros del art. 5 inciso “d”, que se considerase peligroso por las cargas a que esté sometido o por alguna razón de seguridad complementaria, deberá estar adherido a los edificios o donde su instalación permita, por medio de anclajes de metal, pernos o tornillos de expansión. No se permitirá que sean clavados a listones.
En zonas urbanas sólo se autorizará el empleo de metal y postes de concreto en el levantamiento de estructuras.
Artículo 40.- Responsabilidad.
El profesional (Arquitecto o Ingeniero Civil) que firme el permiso de construcción del rótulo será responsable de la seguridad de éste en cuanto a su estabilidad y riesgo estructural.
Los posibles daños a terceros por daños ocasionados por el desprendimiento total o parcial del rótulo, serán responsabilidad del propietario del rótulo quien deberá contar con póliza de daños a terceros de acuerdo al inciso “g” del artículo 5º de este Reglamento.
Artículo 41.- Sanciones.
La Municipalidad podrá cancelar la Licencia para un rótulo de publicidad exterior y ordenar su retiro o demolición a costa del propietario, cuando se le hayan hecho modificaciones, no autorizadas por la Municipalidad, o que esté en mal estado por falta de cuidado y conservación.
Para la cancelación de la licencia se seguirá el debido proceso que consistirá en que el Departamento de Desarrollo Urbano notifique al permisionario del rótulo, otorgándole un término para que corrija la anomalía, que será de tres a quince días según sea el caso, advirtiéndolo que en caso de incumplimiento se ordenará la cancelación de la licencia y la demolición del rótulo a su costo. De lo contrario la Municipalidad lo hará y le cobrará el costo mas un cincuenta por ciento en concepto de multa.
El Código Penal (Art. 386, inciso 2) sanciona con una pena de tres a treinta días multa a quien con fines de anuncio o propaganda y sin permiso del dueño o poseedor o de la autoridad respectiva, en su caso, escribiere o trazare dibujos o emblemas o fijare papeles o carteles en la parte exterior de una construcción, edificio público o privado, casa de habitación o pared.
Capítulo V
Transitorios
Artículo 42.- Cobro de la Licencia de Rótulos.
Los parámetros del costo del precio de la Licencia para Publicidad Exterior descritos en este Reglamento quedan en suspenso hasta que sean incluidos en reforma a realizarse a la Ley 7340. (“Tarifa de Impuestos Municipales del Cantón de Escazú”. Mientras se hace esta reforma sólo se cobrará el impuesto correspondiente a construcción, o sea el 1% del costo del rótulo o valla publicitaria.
Artículo 43.- Certificado de uso de suelo.
A partir de la entrada en vigencia de este Reglamento, la Municipalidad contará con un máximo de tres meses de plazo para iniciar la emisión del Certificado de Uso de Suelo de acuerdo a los parámetros del Plan Regulador en esta materia.
Artículo 44.- Requisitos de alineamiento y clasificación de la red vial.
Una vez aprobados estos reglamentos por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, los requisitos de alineamiento y clasificación entrarán en vigencia de acuerdo con los artículos 3 y 19 de la Ley General de Caminos Publicos.
Artículo 45.- Rótulos existentes.
La reglamentación de rótulos para las licencias nuevas entra en vigencia junto con el resto de los reglamentos. Los rótulos existentes, legalizados ante la Municipalidad, deberán ponerse a derecho y ajustarse al Reglamento en un plazo de seis meses, a partir de la entrada en vigencia del Plan Regulador. Esta reglamentación deroga y sustituye al “Reglamento para la Instalación de Publicidad Exterior en el Cantón de Escazú” (Alcance No 36 a La Gaceta No 100 del 25 de Mayo del 2001).
Artículo 46.-Excepción de requisito de evaluación de impacto ambiental.
Este requisito está descrito en el artículo 5.7 del Reglamento de Zonificación, y entrará en vigencia una vez oficializado el Plan Regulador ante la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA).
Artículo 47.- Trámites iniciados.
A partir de la implementación del Plan Regulador, se reconocerá el trámite iniciado y comprobado como tal en el transcurso de 3 meses, a pesar de que su objetivo contradiga la nueva reglamentación.
Artículo 48.- Definicion de los términos.
Alameda: Vía de tránsito peatonal exclusivamente, para usos de recreación, espirituales y físicos de sus ocupantes.
Alineamiento: Línea, fijada por la Municipalidad o el MOPT, con límite o aproximación máxima de la construcción con respecto a la vía pública.
Antejardín: Espacio, comprendido entre la línea de propiedad y la línea de construcción, fijada por la Municipalidad o el MOPT.
Anuncio: Todo letrero, escritura, impreso, pintura, emblema, dibujo u otro medio, cuyo propósito sea hacer una propaganda comercial o llamar la atención hacia un producto, artículo o marca de fábrica, o hacia una actividad comercial o negocio, servicio, recreación, profesión u ocupación domiciliaria que se ofrece, vende o lleva a cabo en un sitio, distinto de aquel, donde aparece el anuncio.
Area Metropolitana: El conjunto de áreas urbanas, correspondientes a distintas jurisdicciones municipales y que, al desarrollarse en torno a un centro principal de población, funciona como una sola unidad urbana. Area Metropolitana de San José involucra 12 cantones, vecinos del cantón de San José.
Avenida: Vía pública, con orientación predominante de este a oeste.
Aviso: Todo letrero, que no tenga fines de publicidad comercial.
Aviso de Tránsito: Todo aviso instalado para dirigir el tránsito.
Calzada: Es la franja, comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje, destinada al tránsito de vehículos.
Calle: Vía pública con orientación predominante de norte a sur.
Calles de Retorno: Clase de diseño de una vía pública sin salida, diseñada para viraje en un solo sentido.
Certificado Catastral: Es el documento, expedido por el Catastro, mediante el cual certifica, que el plano de inmueble ha sido debidamente inscrito en esa oficina, con la indicación de si la zona en que se localiza el inmueble es zona catastral o zona catastrada.
Cobertura de edificación: Se define como el área cubierta por el techo de una edificación, sobre el nivel del terreno. No incluye áreas de parqueo, piscinas, canchas de tenis, o similares, siempre que estas no esten techadas. Tampoco incluye sótanos siempre que estos sean totalmente bajo el nivel del terreno.
Conservación: La conservación de bienes culturales representa ante todo un proceso para prolongar su existencia.
Consolidación: (o Conservación directa). Se trata de añadido o aplicación de materiales adhesivos o de refuerzos a la obra original, a fin de asegurar su duración o su integridad física.
Cuadra: Se define como cuadra el lado de una manzana.
Densidad Neta Residencial (o Densidad Inmobiliaria): Relación entre el número de población y el área destinada a uso residencial con sus respectivos patios y servicios conexos. No se incluyen las áreas de vías, parques, ni de otros usos.
Densidad Bruta Residencial: Relación entre el número de familias o de personas de una unidad residencial y la superficie de ésta en hectáreas. Se incluyen áreas de vías y de otros usos complementarios de tal unidad.
Derecho de Vía: El ancho de la carretera, calle, sendero, servidumbre. Esto es la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo en su caso calzada, fajas verdes y aceras.
Distrito: La Unidad Administrativa, que sigue a la vecindad (Barrio). Puede contener a más de cinco unidades vecinales, variando la población contenida. El elemento que determina mejor su escala es el colegio secundario.
Equipamiento Urbano: Todos los elementos, que requiere la ciudad para funcionar con eficiencia, entendiéndose a ésta como un sistema integrado de estructuras, en donde los elementos sociales siguen pautas que determinan la ubicación de las instituciones. A la vez, la interacción de los procesos institucionalizados, produce la organización y coordinación de los mismos, que al relacionarse entre sí en su expresión física, configuran y dan carácter a la estructura urbana.
Ficha Catastral: Es el documento, en que se registra la información básica numérica y literal de cada predio.
Finca: Es la porción de terreno, inscrita como unidad jurídica en el Registro Público o susceptible de ser registrada, mediante un número que la individualiza.
Fraccionamiento: La división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación.
Intensidad de Uso: Es el grado de aprovechamiento de los terrenos o estructuras, tomando en cuenta: a) Tipo de actividad desarrollada, b) Porcentaje de cobertura y área de piso, c) Densidad de población, d) Tránsito resultante.
Intersección: Es el área, donde dos o más vías se unen o cruzan, aunque no necesariamente haya mezcla de flujos.
Línea de Construcción: La que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.
Línea de Propiedad: La que demarca los límites de la propiedad particular.
Mapa Oficial: Es el plano o conjunto de planos, en que se indica con exactitud las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.
Monumento: Comprende la creación arquitectónica artística aislada, así como también el sitio urbano o rural, que nos ofrece el testimonio particular de una civilización, de una fase representativa de la evolución o progreso, o de un suceso histórico.
Nomenclatura Predial: Es la representación numérica, que identifica de acuerdo con este reglamento, las edificaciones y las propiedades (manzana, finca, lotes).
Nomenclatura Vial: Es la representación nominal o numérica que de acuerdo con este reglamento identifica a las vías públicas.
Nomenclatura Zonal: Es la que identifica el nombre de la zona.
Obras de Infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operación de los servicios públicos tales como; Abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad, además de vías públicas.
Pavimento Impermeable: Aquellas superficies que responden a usos tales como, accesos, parqueos, canchas recreativas y otros, construidas a nivel del terreno que impide el proceso normal de absorción de agua.
Parcela: Es la unidad catastral, representada por una porción de terreno, que constituye una completa unidad física, y que se encuentra delimitada por una línea, que sin interrupción regresa a su punto de origen.
Plan Regulador: El instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas.
Plano Catastrado: Es el plano de agrimensura, que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.
Preservación: Consiste en la conservación de los bienes culturales en las mismas condiciones en que se los ha encontrado, protegiéndolos de la humedad, de los agentes químicos y de todo tipo de plagas y de microorganismos.
Prevención del deterioro: (Conservación indirecta). Consiste básicamente en la protección de bienes culturales mediante el control del medio físico en que se encuentran. Se incluyen aquí el control de la humedad, temperatura y de la luz y diversas medidas para prevenir los incendios accidentales o premeditados, el robo y el vandalismo. Abarca también medidas para reducir la contaminación atmosférica, las vibraciones debidas al tránsito urbano y el hundimiento del suelo.
Propietario: Es la persona física o jurídica que ejerce el dominio sobre bienes inmuebles mediante escritura pública.
Reconstrucción: Reconstrucción de edificios históricos o centros urbanos antiguos con materiales nuevos, y debe hacerse con base en documentos seguros y no de conjeturas.
Reglamentos de Desarrollo Urbano: Son cuerpos de normas que adoptan las Municipalidades con el objeto de hacer efectivo el Plan Rgulador.
Reparación: Renovación de cualquier parte de una obra, para dejarla en condiciones iguales o mejores que las primitivas.
Restauración: La restauración tiene por objeto conservar y revelar los valores estéticos e históricos de un monumento reavivar la idea primitiva y, por tanto, la comprensión del objeto. La restauración y la restitución de detalles y fragmentos se práctica frecuentemente y deben basarse en el respeto, del original, etc., de los elementos antiguos y las partes auténticas.
Retiro Lateral: Es el espacio exigido entre el lindero lateral del lote y la parte más cercana a la construcción.
Retiro Posterior: Espacio abierto exigido entre la construcción y el lindero posterior del lote.
Retiros: Los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio y se miden a partir de ejes de éstos.
Revalorización: Es una manera de preservar los edificios históricos, manteniéndolos en uso, práctica que entraña una cierta modernización o alteración, adaptada a las nuevas circunstancias.
Riesgo: Contingencia o probabilidad de un accidente, daño o perjuicio.
Rotonda: Forma especial de intersecciones a nivel o combinadas con pasos a desnivel, en donde existe una zona de circulación en un solo sentido generalmente levogiro.
Rótulo: Todo letrero, escritura, impreso, emblema, pintura u otro medio cuyo propósito sea llamar la atención sobre algún producto o actividad que se ofrezca o se elabore en el mismo sitio donde el rótulo está ubicado.
Rótulos o Avisos de obras en construcción o temporales: Todo rótulo o aviso cuyo propósito sea llamar la atención hacia la construcción de un proyecto público o privado, o que su instalación haya sido autorizada por la autoridad para una finalidad transitoria y por un período de tiempo determinado.
Rutas: Son carreteras nacionales, denominadas así por la Ley General de Caminos.
Suelo urbanizable: Es aquel, que tiene potencial y condiciones para ser urbanizado.
Suelo urbanizado: Es toda aquella porción de suelo, que se encuentra edificado o que está dotado de infraestructura y servicios.
Tugurios: Local destinado a vivienda establecida en un inmueble, objeto de declaratoria oficial de inhabitabilidad. Compréndase en ese concepto casa, apartamentos, cuartos y en general toda construcción o estructura, destinada total o parcialmente al expresado fin, aunque sólo se trate de refugio en sitio no urbano de carácter improvisado.
Ubicación: Fija la posición conveniente de cada equipamiento con relación a los otros y con respecto a estructuras de la ciudad, de acuerdo a ciertos condicionantes físicos, ambientales y de comodidad.
Urbanización (como proceso): Es proceso de cambio, por el cual una sociedad rural se va transformando en una sociedad industrial. Transformación, que origina cambios en las funciones sociales, y económicas, variaciones en el ambiente, lo que crea desajustes negativos en la población, pero a su vez, crea condiciones que son requeridas por el desarrollo.
Urbanización: Fraccionamiento o habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la construcción de calles y provisión de servicios.
Uso Condicionales: Son aquellos, que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan los requisitos especiales, que establezca la Municipalidad, adicionales a los estipulados por los usos conformes.
Uso del Suelo: Muestra la situación y distribución del suelo respecto a vivienda, comercio, industria, educación, salud, recreación, fines públicos y cualquier otro destino pertinente.
Uso Mixto: Uso en que se da una mezcla de funciones, residencial, comercial al por menor, servicios personales, servicios institucionales, e incluso, uso industrial.
Vivienda Mínima: Es un complejo orgánico de locales que constituyen una habitación, estudiado de tal manera, que permita agrupar en el menor espacio y con el mínimo de gasto, aquellas comodidades, que son indispensables para la vida del hombre.
Vivienda: Puede entendérsele como al contexto en la cual la mayor gama de las necesidades humanas es satisfecha, y donde se vive la mayor parte de la vida humana. También se considera, como aquella estructura física que responde satisfactoriamente a los deseos y necesidades.
Zona Catastrada: Es aquella parte del territorio nacional, donde el levantamiento catastral ha sido concluido y oficializado.
Rige desde su publicación.