MUNICIPALIDAD DEL CANTÓN DE ESCAZÚ
PLAN REGULADOR
FACULTAD DE CIENCIAS DE LA TIERRA Y EL MAR
ESCUELA DE CIENCIAS GEOGRAFICAS
(Revisado y actualizado por la Dirección de Urbanismo del INVU)
Marzo 2003
PLAN REGULADOR
INDICE
Establecimiento y aplicación del Plan Regulador
Artículo 1º -Establecimiento.
2.1 Objetivos.
Artículo 3º - Conformación y ámbito de aplicación.
Artículo 4º -Aplicación y modificación.
4.1 Aplicación.
4.2. Modificación.
4.3 Flexibilidad de los límites de Zonificación.
Artículo 5º -Requisitos para permisos de construcción.
5.1. Licencia (permiso de construcción y responsabilidad municipal).
5.2. Certificado de Uso de Suelo.
5.3. Visado del Plano Catastral.
5.4. Permiso para construcción de obra menor.
5.5. Permiso para construcción de obra mayor.
5.6. Permiso para instalación de juegos mecánicos.
5.7. Permiso para demolición.
5.8. Poliza de riesgo del trabajo.
5.9. Permiso para movimiento de tierra.
5.10. Evaluación del Impacto Ambiental.
5.11. Vigencia de certificados y permisos.
5.12. Plazo de resolución.
5.13. Horario de trabajos de construcción.
5.14. Molestias a terceros.
5.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios.
5.16. Amenazas Potenciales.
Artículo 6º.- Sanciones y recursos.
CAPÍTULO II
Reglamento de Zonificación de Uso de Suelo
Artículo 7º.- Zonificación por usos.
7.1. Zonas Residenciales.
7.2. Zonas de Comercio y Servicios.
7.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio.(ZMPIC).
7.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP).
7.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA).
7.6. Zonas de Protección y Control Especial.
7.7. Zona para Edificaciones en Altura
Artículo 8º.- Naturaleza de los usos.
8.1 Usos Conformes.
8.2. Usos No Conformes
8.3. Usos Condicionales.
Artículo 9º.- Disposiciones Generales sobre los Requisitos.
9.1. Frente mínimo.
9.2. Superficie mínima.
9.3. Altura máxima.
9.4. Cobertura máxima.
9.5. Retiros.
9.6. Densidades.
Artículo 10.- Disposiciones generales sobre los incentivos.
10.1. La flexibilidad de los requisitos.
10.2. La conconación del impuesto de bienes inmuebles.
10.3. Entrega de parte de propiedad al uso y disfrute público.
Artículo 11.- Zonas Residenciales.
11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda.
11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).
11.2.1. Requisitos.
11.2.2. Retiros.
11.2.3. Usos Conformes.
11.2.4. Usos Condicionales.
11.2.5. Usos No Conformes.
11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).
11.3.1. Requisitos.
11.3.2. Retiros.
11.3.3. Usos Conformes.
11.3.4. Usos Condicionales.
11.3.5. Usos No Conformes.
11.4. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).
11.4.1. Requisitos.
11.4.2. Retiros.
11.4.3. Usos Conformes.
11.4.4. Usos Condicionales.
11.4.5. Usos No Conformes.
11.5. Resumen de los Requisitos.
Artículo 12.- Zonas de Comercio y Servicios.
12.1. Clasificación.
12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL).
12.2.1. Requisitos.
12.2.2. Retiros.
12.2.3. Estacionamientos.
12.2.4. Usos Conformes.
12.2.5. Usos Condicionales.
12.2.6. Usos No Conformes.
12.3. Zona de Comercio Puntual (ZCP).
12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú(ZCPCE).
12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio(ZCPCSA).
12.3.3. Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael(ZCPCSR).
12.3.4. Zona Comercio Puntual Centro de Guachipelin(ZCPCG).
12.3.5. Zona de Comercio Puntual Multiplaza y Calle Matapalo(ZCPM)
12.3.6. Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre(ZCPTM).
12.3.7. Zona de Comercio y Servicios Trejos Montealegre(ZCSTM)
Artículo 13.- Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio(ZMPIC).
13.1. Requisitos.
13.2. Retiros.
13.3. Usos Conformes.
13.4. Usos Condicionales.
13.5. Usos No Conformes.
Artículo 14.- Zona de Parques y Facilidades Comunales.
14.1. Definición.
14.2. Area de Parques y Facilidades Comunales por ceder.
14.3. Servicios complementarios.
14.4. Cambio de tierra por impuestos.
14.5. Definición de Cuadrantes Urbanos.
14.4.1. Cuadrante Urbano de escazú.
14.4.2. Cuadrante Urbano de San Rafael.
14.4.3. Cuadrante Urbano de San Antonio.
Artículo 15.- Zona Agrícola de Amortiguamiento(ZAA).
15.1. Definición.
15.2. Parcelas Agrícolas.
15.2.1. Usos Conformes.
15.2.2. Usos Condicionales.
15.2.3. Usos No Conformes.
15.3. Lotes semi-urbanos.
15.3.1. Usos Conformes.
15.3.2. Usos Condicionales.
15.3.3. Usos No Conformes.
Artículo 16.- Zonas de Protección y Control Especial.
16.1. Definición.
16.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú(ZPCE).
16.3. Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas de Ríos(ZPFAR).
16.3.1. Definición.
16.3.2. Usos Conformes.
16.3.3. Usos Condicionales.
16.3.4. Usos No Conformes.
16.3.5. Incentivos.
16.4. Zonas de Control Especial de Areas Vulnerables.
16.4.1. Zona Control Especial Alto Carrizal(ZCEAC).
16.4.2. Zona Control especial Bello Horizonte(ZCEBH).
16.5. Zona de Control Especial de Areas de Interés Patrimonial.
16.5.1. Definición.
16.5.2. Requisitos adicionales a los Requisitos Generales.
16.6. Zona de Control Especial Río Tiribí(ZCERT).
16.6.1. Definición.
16.6.2. Requisitos.
16.6.3. Usos Conformes.
16.6.4. Usos Condicionales.
16.6.5. Usos No Conformes.
16.7. Zona de Constrol Especial Costa Rica Country Club(ZCECRCC).
16.7.1. Definición.
16.7.2. Requisitos.
16-7.3. Usos Conformes.
16.7.4. Usos Condicionales.
16.7.5. Usos No Conformes.
Artículo 17.- Control Especial de Paisaje Natural.
17.1. Definición.
17.2. Reforestación de áreas silvestres.
17.3. Reforestación de riberas y protección de cuencas.
17.4. Reforestación de Vías Principales.
17.5. Parques Urbanos.
Artículo 18.- Zona para construcción de edificaciones en altura(ZCEA).
18.1. Incentivos.
Artículo 19.- Deslinde de las competencias.
Artículo 20.- Jerarquización Vial y Derecho de Vía.
Artículo 21.- Vías Nacionales.
21.1. Carreteras Primarias Nacionales.
21.2 Carreteras Secundarias Nacionales.
21.3. Carreteras Terciarias Nacionales.
Artículo 22. Vías Locales.
22.1. Caminos vecinales.
22.2. Camino rural.
22.1.2. Calle primaria.
22.2. Calles locales.
22.2.1. Calle Urbana.
22.3. Otros caminos.
22.3.1. Calle secundaria.
22.3.2. Calle Terciaria.
22.3.3. Calle de uso restringido.
22.4. Definiciones.
22.4.1. Derecho de vía.
22.4.2. Previsión Vial.
22.4.3. Calzada.
22.4.4. Acera.
22.4.5. Alameda.
Artículo 23.- Servidumbres.
23.1. Urbanas.
23.2. Agrícolas.
Artículo 24.- Uso de antejardines.
Artículo 25.- Señalización de las Vías.
Artículo 26.- Estacionamientos.
26.1. Definición.
26.2. Número de espacios y normas de diseño.
26.3. Esdtacionamientos frontales.
26.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias.
26.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad.
Artículo 27.- Ocupación de la vía.
27.1. Propiedad de las vías.
27.2. Ocupación de la vía.
Artículo 28.- Obras en la vía.
28.1. Cercas en lotes baldíos.
28.2. Aceras.
28.3. Cruces peatonales.
28.4. Gradas en espacios públicos.
28.5. Barreras de seguridad.
28.6. Vallas y verjas.
28.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano.
28.8. Rotura de pavimento.
28.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en vías.
28.10. Canoas y bajantes.
28.11. Altura de los elementos salientes de la línea de construcción.
28.12. Aleros, marquesinas y toldos.
Instalación de Publicidad exterior
Artículo 29.- Objetivos y bases legales.
Artículo 30.- Glosario de Términos.
Artículo 31.- Aplicación.
Artículo 32.- Prohibiciones.
Artículo 33.- Licencias.
Artículo 34.- Precio de la Licencia.
34.1. Rótulos de Funcionamiento.
34.2. Coeficiente de zona.
34.3. Coeficiente de Incidencia Visual.
34.4. Coeficiente de Luminosidad.
34.5. Coeficiente de Movilidad.
Artículo 35.- Rótulos en vallas publicitarias.
Artículo 36.- Exención del pago de Licencia.
Artículo 37.- Superficie del rótulo.
Artículo 38.- Plazo de la Licencia.
Artículo 39.- Requisitos Técnicos.
Artículo 40.- Responsabilidad.
Artículo 41.- Sanciones.
Capítulo V
Artículo 42.- Cobro de la Licencia de Rótulos.
Artículo 45.- Rótulos existentes.
Artículo 46.- Excepción de Requisitos de Evaluación de Impacto
Ambiental.
Artículo 47.- Trámites Iniciados.
Artículo 48.- Definición de Términos.
Establecimiento y aplicación del Plan Regulador
El Plan Regulador se implanta de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana. El procedimiento se describe a continuación:
a Se convocó a una audiencia pública por medio del diario oficial,”La Gaceta, No.....del....., y se realizó una divulgación adicional en el periódico “....”, pág. del..... En dicha audiencia se dio a conocer el proyecto y se recogieron las observaciones verbales y escritas, formuladas por interesados.
b Se obtuvo la aprobación de sus reglamentos por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo mediante el dictamen de la Dirección de Urbanismo del.....y el acuerdo de la Junta Directiva No ...del....
c El Concejo Municipal acordó la adopción formal de sus reglamentos, por mayoría absoluta de votos (acuerdo No...del...)
d La presente publicación en el diario oficial “La Gaceta”, No...del...,informa sobre el acuerdo de adopción y entrada en vigencia del Plan Regulador desde esta misma fecha, a menos que se presenten los casos mencionados en el capítulo de Transitorios.
Artículo 2º- Marco Conceptual.
El Plan pretende conceptualmente mantener y reforzar la vocación residencial del Cantón como uso prioritario, preservar las zonas ecológicas en los Cerros de Escazú y regularizar áreas comerciales sobre vías primarias.
Se prioriza el uso conforme de vivienda y los usos afines a esta que conlleven a consolidar dicho uso promoviendo la calidad de vida residencial en forma integral con los aspectos urbanos, servicios y amenidades que deben conformarla evitando usos no afines a esta que produzcan contaminación y desorden ambiental. Por tanto los usos comerciales conflictivos que no puedan mantener posibles molestias dentro de la propiedad se confinan en áreas que por su ubicación no molesten a las áreas residenciales.
Por otra parte el uso industrial intenso está descartado en el Cantón, y sólo se consolidará la zona Industrial zonificada en Guachipelin, por el Plan GAM, con industria liviana o usos complementarios como bodegas, almacenes de depósito y similares.
2.1. Objetivos.
La eficiencia del Plan Regulador de Escazú radica en su relación con el resto de la planificación nacional, de la cual forma parte. Este Plan debe generarse e implementarse de tal modo que permita que cada nivel gubernamental (central y local) conserve su ámbito de competencia. Esto se puede lograr si se actúa coordinadamente con el resto de las instancias de toma de decisión como el gobierno local, para la regulación y el ordenamiento de los asentamientos humanos.
El Plan Regulador se convierte en un instrumento principal para coordinar la acción pública nacional y local; además de que orienta la acción privada, tanto en la atención a corto plazo, como en las previsiones de espacio y desarrollo en un mediano y largo periodo.
El Plan Regulador tiene los siguientes objetivos fundamentales:
a Adecuar los usos del suelo urbano y rural a las necesidades actuales y previsibles.
b Conciliar el desarrollo urbano, tanto con las disponibilidades de tierra como con las existencias y posibilidades de suministro de infraestructura.
c Anticipar los requerimientos de vivienda, infraestructura y equipamiento urbano que se derivan del tamaño y funciones previstas para cada zona de población en función de las políticas que establezca el Plan Nacional de Desarrollo Urbano y el Concejo Municipal.
El área de Zonificación de Uso de Suelo posee los siguientes objetivos:
a Delimitar el campo de posibilidades de desarrollo de las distintas zonas del cantón, en función de los lineamientos de la planificación territorial deseada y de las características propias de cada centro de población.
b Implantar una planificación integral de la estructura urbana cantonal, en donde se distinguen tres grupos de políticas de ordenamiento, a saber:
Política de impulso:
Aplica a los centros de población y sistemas urbanos y rurales considerados indispensables para asegurar el cumplimiento de los objetivos de la planificación territorial. En estas zonas se concentrará gran parte de los recursos destinados al desarrollo urbano cantonal, para asegurar un fuerte estímulo en su crecimiento.
Política de consolidación:
Aplica a los centros de población o sistemas urbanos y rurales que, por su nivel de acción de desarrollo, solamente requieren de un ordenamiento en su estructura básica para prevenir los efectos negativos de la concentración poblacional y de las actividades urbanas, sin afectar su dinámica actual.
Política de regulación:
Aplica a los centros de población o sistemas urbanos y rurales, con el propósito de disminuir la intensidad actual de los usos y destinos, las acciones de fomento y las actividades y servicios prioritarios.
El área de la reglamentación vial propone lo siguiente:
a Definir un sistema vial que contribuya con el ordenamiento urbano y rural.
b Mejorar la interacción entre centros poblados y sistemas urbanos y rurales para fortalecer su complementación y sus vínculos de desarrollo.
c Propiciar una jerarquía vial que permita establecer mejoras en el uso del suelo, sobre la base del crecimiento poblacional y las actividades de desarrollo.
d Restringir el tránsito que circula a través de zonas residenciales.
e Mejorar el acceso de la población a los centros localizadores de actividades de desarrollo y servicios públicos.
f Propiciar la ampliación tanto de las redes viales alimentadoras del cantón, como de los caminos vecinales.
g Mejorar la conexión entre las diferentes zonas del Cantón y el resto de la Gran Área Metropolitana, y entre sus propios sistemas urbanos y rurales.
En cuanto a la administración del desarrollo del cantón, el objetivo es diseñar un sistema informativo, para facilitar la gestión municipal en el proceso de crecimiento y desarrollo del cantón, que permita:
a Apoyar sus sistemas de planificación territorial y el proceso de toma de decisiones.
b Fortalecer su propia administración.
c Facilitar el control, evaluación y seguimiento de la gestión de desarrollo cantonal.
d Propiciar una herramienta técnica para la planificación estratégica, la formulación y reformulación de planes de crecimiento y desarrollo.
e Facilitar reglamentos claros sobre requisitos, incentivos, procedimientos y responsabilidades en materia de uso de suelo, construcción y urbanización.
Artículo 3º -Conformación y ámbito de aplicación.
El Plan Regulador está conformado por:
a Los mapas que se publican con este texto, el de Zonificación, Vialidad y Amenazas Naturales y los planos, esquemas y textos complementarios que explican y describen la situación físico-territorial, económica y social del cantón, en la actualidad y el futuro.
b Los reglamentos de zonificación del uso del suelo, vialidad y Publicidad exterior más otros que se incorporen a partir de sus revisiones.
El ámbito de aplicación del Plan Regulador es el territorio del Cantón de Escazú. Todas las disposiciones de sus reglamentos son de acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas, públicas y privadas.
Para el área del Cantón de Escazú, este Plan sustituye únicamente al Plan Regional de la Gran Área Metropolitana (GAM), según el Decreto Ejecutivo No 13583 –VAH-OFIPLAN, La Gaceta No 95, del 18 de Mayo de 1982; y el No 25902-MIVAH-MP-MINAE, Alcance No 15 a La Gaceta No 66, del 07 de abril de 1997.
Supletoriamente , en lo no regulado por el Plan Regulador, se podrían aplicar las normas y reglamentos de rango nacional y regional. Sin embargo, preferiblemente debe analizarse en el seno de la Comisión del Plan Regulador en conjunto con el Departamento de Desarrollo Urbano de la Municipalidad. Se derogan los anteriores acuerdos del Concejo Municipal del Cantón de Escazú que se opongan al Plan Regulador.
Artículo 4º - Aplicación y modificación.
4.1. Aplicación:
La administración y aplicación del Plan Regulador estarán a cargo de las dependencias administrativas municipales relacionadas con las materias reguladas por los reglamentos. En caso de que la decisión deba tomarse por vía del Concejo Municipal, el acuerdo será dictaminado por la Comisión del Plan Regulador.
La Comisión del Plan Regulador vigilará la correcta aplicación de las normas, excepciones, incentivos y sanciones , que dictan o autorizan los reglamentos, y debe estar conformada de acuerdo con el artículo 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, por regidores, vecinos interesados y funcionarios de la planta administrativa con un máximo de siete personas en total.
Dicha Comisión podrá constituir, junto con los vecinos y expertos en la materia, los Comités Consultivos para las áreas específicas, como el patrimonio arquitectónico, cultural y ambiental.
4-2 Modificación:
Para la modificación, suspensión o derogación, total o parcial, del Plan Regulador, deben observarse los mismos requisitos en el el proceso de su implementación, conforme lo indica el Artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana.
4.3. Flexibilidad de los límites de zonificación:
Podrá permitirse la variación mínima de los Requisitos del Plan Regulador en los siguientes casos:
a Cuando las condiciones especiales del predio, tales como su forma, topografía, geología y ubicación, además de los usos de los predios vecinos, hagan imposible o antieconómica la inversión en el marco del apego estricto a los Requisitos generales para la zona.
b Cuando el caso corresponde a un proyecto catalogado como de emergencia o de interés social.
c Cuando el lote sea mayor a 2500 metros cuadrados y cuando se propone un proyecto de diseño innovador. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios.
Será resorte de la Comisión del Plan Regulador analizar estos casos para si es del caso variar los requisitos hasta un 25 por ciento. Este procedimiento podrá ser ejecutado sólo por una única vez en los terrenos que se encuentren en las condiciones mencionadas anteriormente.
Artículo 5º - Requisitos para permisos de construcción.
5.1. Licencia (permiso de construcción y responsabilidad municipal):
Toda obra relacionada con la construcción que se ejecute dentro del Cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional, deberá obtener la licencia (permiso) municipal correspondiente, antes de su inicio.
Las obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos que integran el Reglamento de Requistos para Permisos de Construcción, Remodelación Demolición y Movimientos de Tierra, artículos 2.10.1 y siguientes emitidos dentro de la publicación de los Requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad (La Gaceta No 47 del 7 de Marzo de 2003).
El diseño de todo edificio público o privado destinado a la atención al público deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley 7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con Discapacidad en Costa Rica. De igual manera se recomienda la observación de esta normativa a todos los demás tipos de proyecto.
Por la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de construcción, que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación Urbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones. En los casos de viviendas y urbanizaciones de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su valor.
Las dependencias del Gobierno que ejecuten obras con su propio personal no pagarán impuesto de construcción; sin embargo deberán realizar los trámites correspondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca una coordinación entre esta y dichas dependencias. Así, las características de la obra podrán ser compatibilizadas con las potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.
Las licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos de terceros. El propietario y el profesional encargado, serán responsables de los datos estimados en el proyecto así como de las características estructurales y arquitectónicas del interior de la obra. La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los requisitos del Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad, alineamientos, niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos.
No se autorizará ningún permiso de construcción en línea de propiedad, si esta no cumple el derecho de vía propuesto por el Reglamento Vial de este Plan , a menos que sea una obra existente declarada de interés patrimonial.
Una vez autorizado el inicio del trámite , la documentación entregada para solicitar el permiso de construcción, (así como otros trámites tales como visados, usos de suelo, licencias para rótulos) contarán con 90 días naturales para ser retirados por el interesado; pasado este período, las solicitud y/ o los planos entregados se eliminarán de los archivos municipales.
Para eliminar la documentación no retirada, se procederá de acuerdo al Reglamento respectivo que emita la Municipalidad.
5.2. Certificado de uso del suelo
Para efectos de solicitud, patentes, permisos de construcción (incluyendo ampliación, remodelación y restauración), demolición, movimiento de tierra y urbanización ante la Municipalidad, cualquier persona, física o jurídica, debe obtener previamente un certificado del uso del suelo, según el artículo 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana.
El certificado municipal de uso del suelo acreditará la conformidad del uso ante los requerimientos de la zonificación y sus Requisitos, tales como alineamientos, frente, áreas mínimas, cobertura y otros condicionantes si los hay, como alturas, accesos, vegetación, rótulos, acabados, horarios y otros.
El certificado solamente es uno de los Requisitos, y no debe interpretarse como un permiso para llevar a cabo la actividad u obra solicitada.
5.3.Visado del Plano Catastrado.
La Municipalidad extenderá, de forma gratuita, el visado de los planos catastrados, siempre y cuando no tengan más de 10 años de haber sido confeccionados. Para los planos catastrados que se emitan luego de la vigencia del Plan Regulador, estos, para ser visados por la Municipalidad deberán incluir al menos los siguientes datos:
a Ancho derecho de vía existente.
b Ancho propuesto por Plan Regulador.
c Servidumbres de cualquier tipo.
d Retiros de Vía Pública.
e Retiro de cauces de ríos.
Las oficinas municipales que deben tramitar permisos de construcción o de urbanización, proveer servicios, otorgar patentes o conceder préstamos, tomarán como inexistentes , para estos efectos, las parcelaciones sin el visado municipal. Se negará el visado de planos relativo a fraccionamientos , en cualquiera de las siguientes circunstancias:
a En urbanizaciones aprobadas por la Municipalidad antes de la promulgación del Plan Regulador, pero con las excepciones que este mismo dicta.
b Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que midan menos de lo permitido por el Plan Regulador, con acceso inadecuado a la vía pública o carentes de servicios indispensables.
c Cuando los lotes no cuenten con el permiso del caso, ni tengan fines o efectos de urbanización.
d Cuando se presente atraso en el pago de impuestos o servicios municipales.
e Si no se cede el 10% del área a la Municipalidad, en los casos que prevee el artículo 40º de la Ley de Planificación Urbana.
Sin embargo, los lotes que no cumplan con los Requisitos de frente y área mínima exigidos para la zona, se visarán excepcionalmente en los siguientes casos:
a Cuando exista una escritura certificada por un notario público o una certificación del Registro de la Propiedad , previas a la promulgación de este Reglamento, que demuestren que el lote pertenece al interesado, aunque no exista el plano catastrado y se deba confeccionar uno nuevo.
b Cuando el derecho real sobre un inmueble se haya adquirido por compraventa u otro título oneroso, y se resulte perjudicado por la ineficacia del acto adquisitivo: en este caso se podrá demandar la rescisión de este y la consiguiente reparación civil (según el artículo 35
c de la Ley de Planificación Urbana).
5.4. Permiso para construcción de obra menor:
Se considera como obra menor a la construcción de hasta 30 metros cuadrados tales como cocheras, cambios de techo, habitaciones y similares, y las tapias, verjas, muros, los cuales no excedan de 20 metros lineales. En estos casos se podrá eximir de profesional responsable siempre que el propietario presente un croquis de lo propuesto con sus medidas correspondientes y lo firme haciéndose responsable de su contenido. Debe además presentarse el plano catastrado de la propiedad y la solicitud de permiso correspondiente.
Se excluyen de esta medida aquellas construcciones que se encuentren en áreas peligrosas y conflictivas, o con soluciones estructurales y arquitectónicas muy complejas, que necesitan un proceso de estudio de mayor detenimiento. En estos casos la solicitud de permiso deberá cumplir con los requisitos para obra mayor de 30 m2.
5.5. Permiso para construcción de obra mayor:
Se considera como obra mayor a la construcción mayor a 30 metros cuadrados. La solicitud para la construcción de una obra de este tipo debe cumplir con los requisitos respectivos que se contemplan en el “Reglamento de Requisitos para Permisos de Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de Tierra”, de la Municipalidad.
En el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios (residenciales y comerciales), se debe presentar al Departamento de Desarrollo Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar la factibilidad urbanística de la obra; no obstante el visto bueno preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la venta o el inicio de ejecución de obras.
En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica, de acuerdo al plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, el el Mapa de Amenazas Potenciales del Cantón de Escazú, se exigirá dictámen de dicha Comisión sobre el proyecto que se desea realizar y será responsabilidad del profesional responsable de la obra contar con los estudios geológicos que estime conveniente la Comisión, así como observar especialmente en el diseño las normas del Código Sísmico.
Asímismo en los sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y Bebedero, deberá contarse también con un dictamen preliminar de la Comisión , para cualquier proyecto por motivo de deslizamientos en esos sectores , por lo cual deberá tomarse muy en cuenta las recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF-059-2003 realizado por dicha Comisión para estas áreas.
5.6 Permiso para instalación de juegos mecánicos:
Para la instalación de juegos mecánicos , el interesado deberá extender la solicitud correspondiente a la Comisión de Obras del Concejo Municipal. En esta solicitud se deberá aclarar la ubicación de las maquinas, disponibilidad de servicios sanitarios, agua potable, acometida eléctrica, y cualquier otra variable que se requiera para el adecuado desarrollo de las actividades propuestas.
5.7. Permiso para demolición:
Además de los requisitos previstos para la solicitud de permiso de obra menor, descritos en este capítulo, se debe presentar información fotográfica apropiada para entender las calidades del edificio por demoler. Esto, con el propósito de ser comparado con el Inventario de Casas de Adobe existente en el Archivo Municipal. El Departamento de Desarrollo Urbano se reservará la posibilidad de elevar el caso ante la dependencia correspondiente del Ministerio de Cultura.
5.8. Póliza de riesgo de trabajo:
De acuerdo con la disposición del Reglamento publicado en el alcance No 2 de La Gaceta, del 14 de Enero de 1999, para la solicitud de la póliza de riesgos de trabajo ante el INS, es necesario que la póliza se inscriba a nombre del propietario del proyecto, o del profesional responsable de la obra; en caso de pólizas abiertas, deberá existir un contrato entre el propietario y el profesional responsable o empresa constructora.
5.9. Permiso para movimiento de tierra:
Los permisos para movimiento de tierra, en función de obras futuras, estarán sujetos a la aprobación de los planos constructivos correspondientes.
La solicitud de movimiento de tierra para otros fines debe cumplir con los requisitos que se estipulan en el artículo 2.10.2.. de la Publicación en La Gaceta No 47 del 7 de Marzo del 2003, Requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites, en la Municipalidad de Escazú.
5.10. Evaluación del impacto ambiental:
Se exigirá para efectos de solicitar la presentación del Formulario de Evaluación Ambiental Preliminar (FEAP) ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA), (así como los estudios que esta última indique), a los siguientes proyectos:
a Proyectos en la Zona Protectora Cerros de Escazú, así como en su área de influencia , cuya área de influencia se define como un área de 500 metros medidos a partir de los linderos del área protegida.
b Proyectos en zonas de Control Especial de Áreas Vulnerables (CEZAV).
c Los proyectos, obras o actividades mayores de 2500 m2 de área de construcción, tales como condominios, centros comerciales, bodegas y similares.
5.11. Vigencia de certificados y permiso:
El certificado de uso de suelo tendrá vigencia indefinida, siempre y cuando el Plan Regulador no sufra cambios relacionados con la propiedad en cuestión; en este caso, la vigencia del certificado quedará reducida al plazo de un año, a partir de la adopción formal de tales cambios.
A partir del momento en que se autoriza el permiso de construcción, este visado tendrá una vigencia de 12 meses; una vez iniciada la obra, este permiso se podrá prorrogar hasta 24 meses. Si al término del primer año de vigencia no se ha iniciado la obra, el interesado debe presentarse frente a la oficina de permisos, para resellar el proyecto sin costo alguno. En caso de prescripción, debe solicitarse un nuevo permiso y realizar el pago correspondiente actualizando los montos del costo del proyecto para cobrar la diferencia. La resolución dependerá de las normas del Plan Regulador vigentes a la fecha de la solicitud.
5.12. Plazo de resolución.
Para los casos que no necesiten un análisis adicional al proceso normal de estudio, el Departamento de Desarrollo Urbano contará con 10 días naturales, como plazo de resolución, a partir de un día después de presentada la solicitud.
Para los proyectos y casos que impliquen un análisis adicional, por su alto grado de complejidad, el Departamento de Desarrollo Urbano tendrá un plazo de resolución de 15 días naturales. Pasado este tiempo, el interesado podrá acogerse al proceso del silencio administrativo.
Cuando el Municipio deniegue una solicitud para ser modificada, el plazo de resolución será de tres días hábiles, a partir del momento en que se recibe nuevamente la solicitud.
5.13. Horario de trabajos de construcción:
Todo permiso de construcción , aprobado en la oficina de Desarrollo Urbano de la Municipalidad, podrá ejecutar las actividades propias de la edificación en el período de tiempo comprendido entre la 06 y las 20 horas, durante los siete días de la semana.
Cualquier solicitud para modificar esta disposición deberá estar acompañada por una nota de consentimiento de todos los vecinos que residan a un radio de 50 metros de la ubicación de la obra.
5.14. Molestias a terceros:
Toda molestia generada en propiedad pública o privada durante el proceso de construcción será responsabilidad del profesional encargado.
5.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios:
Además de los Requisitos que establece la Ley, todo condominio o urbanización deberá realizar las mejoras sobre las aceras, pavimentos y cordones implicados dentro de la mitad del tramo de vía correspondiente al frente de la propiedad donde se desarrolla el proyecto.
5.16. Amenazas Potenciales:
Si un proyecto estuviera afectado por alguna de las amenazas potenciales que indica el Mapa de Amenazas Potenciales del Cantón de Escazú, preparado por la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, el cual se publica como parte del Plan Regulador, será requisito para cualquier proyecto el contar de previo con dictamen de dicha Comisión (Dirección de Gestión de Desastres), para contar con las medidas de mitigación necesarias ya sea si se tratara de falla geológica, área inundable o deslizamiento.
Artículo 6º -Sanciones y recursos.
6.1. Facultades y sanciones:
La Municipalidad está facultada, por si sola o en conjunto con otras instituciones, a sancionar por infracciones a las reglas del Plan Regulador . Las sanciones, especificadas por las leyes y reglamentos en la materia, incluyen desde multa, clausura y desocupación, hasta demolición de la obra.
6.2. Infracciones:
Se consideran como infracciones las siguientes actividades:
a Ejecución tanto de obras sin licencia previa, o con una licencia de plazo vencido, como de obras que no cuenten con un juego completo de planos aprobados, el original del permiso de construcción con sellos y firmas registradas, y la hoja de visitas del inspector municipal colocada en un lugar visible.
b Ejecución de una obra con modificaciones de más de un 10% del diseño aprobado por la Municipalidad.
c Ejecución de obras que pongan en peligro la vida o las propiedades vecinas, o que no ponen en práctica medidas de prevención.
d Abuso del espacio de la vía pública mediante la colocación de materiales y escombros.
e Impedimento o estorbo a los inspectores municipales para cumplir con su cometido.
6.3. Procedimientos:
Cuando una obra se construya sin licencia, la Municipalidad ordenará la suspensión de esta y el levantamiento de la información; fijará un plazo al propietario, según notificación del Departamento de Desarrollo Urbano, para ponerse a derecho y obtener la licencia correspondiente. Una vez que el interesado . Una vez que el interesado reciba el permiso, la Municipalidad comprobará si la obra ha sido ejecutada de acuerdo con el proyecto aprobado inicialmente.
Si el interesado no presenta el proyecto o no se lleva a cabo las modificaciones o demoliciones demandadas por la Reglamentación, la Municipalidad ordenará la demolición de la obra ilegal por cuenta del propietario. En ningún caso autorizará el uso de ella; y si ya está en uso, impondrá una multa equivalente al 100% del valor del monto pagado como Impuesto de Construcción, y dispondrá la desocupación y clausura con ayuda de representantes de la Fuerza Pública y del Ministerio de Salud.
La realización de actividades en edificaciones existentes, que no concuerden con la zonificación del Plan Regulador, se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.
6.4. Recursos:
Toda resolución dictada por las dependencias municipales en lo relativo a estos reglamentos tendrá los recursos dispuestos por el Código Municipal y sus modificaciones (Ley 4574, del 04 de Mayo de 1970, Título VII: “Recursos contra los actos municipales”), los cuales deberán ser interpuestos según las formalidades y plazos que ahí se indican.
CAPITULO II
Con el fin de regular las diferentes actividades que se desarrollen en el Cantón y de contribuir para la consolidación, regulación, protección e impulso de las diferentes áreas de crecimiento urbano, el territorio del cantón ha sido dividido en las siguientes zonas:
7.1 Zonas residenciales:
Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).
Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).
Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).
7.2. Zonas de comercio y servicios:
Zona de Comercio Lineal (ZCL).
Zona de Comercio Puntual (ZCP).
7.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC).
7.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP).
7.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA).
7.6. Zonas de Protección y Control Especial:
Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).
Zona de Protección de Fuentes de Agua y Ribera de los Ríos (ZPFAR).
Zona Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC).
Zona Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH).
Zona Control Especial Areas de Interés Patrimonial (ZCEAIP).
Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT).
Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).
7.7. Zona para Edificaciones en Altura.
Las zonas antes citadas están delimitadas gráficamente en el Plano de Zonificación que se integra al presente Plan Regulador.
Cuando un inmueble quede dividido por un límite entre las zonas, las regulaciones de cualquiera de ellas pueden extenderse hasta 50 metros más, a partir de la línea divisoria (con excepción de las actividades comerciales e industriales, que se regularán específicamente). Si el uso que se generaliza afecta más del 75% del área del inmueble, este último puede destinarse para tal uso en su totalidad.
Artículo 8º -Naturaleza de los usos.
De acuerdo con el grado de compatibilidad entre las actividades por desarrollar en el cantón y las características de las zonas descritas en el artículo anterior, los usos de suelo se dividen en:
a Usos Conformes.
b Usos No Conformes.
c Usos Condicionales.
8.1. Usos Conformes:
Corresponden a aquellos que no contradicen las características de la zona. Pueden condicionarse mediante la solicitud de algunos Requisitos especiales, tales como su tamaño, organización de la actividad dentro de la propiedad, entradas y salidas, estacionamientos, nivel de ruido permitido, franjas de amortiguamiento, características de acabados, arborización, despliegue de propaganda comercial, rótulos comerciales, horarios de funcionamiento,etc. Las condiciones no pueden ser arbitrarias y deben ser detalladas obligatoriamente por la Municipalidad, en el certificado correspondiente al uso de suelo.
8.2. Usos No Conformes:
Corresponden a todos aquellos que contradicen las características de la zona, sean proyectados o existentes.
Para los casos de lotes existentes y legalizados que tienen frente y área que no corresponden a lo reglamentado, se permitirá el desarrollo de actividades, siempre que no se contradiga la naturaleza del uso de la zona.
Para las edificaciones existentes que no cumplen con los requisitos de uso, únicamente se permitirán reparaciones en su parte No Conforme, si estas conservan el valor patrimonial; pero si se pretende llevar a cabo algunas modificaciones, estas deberán ajustarse a los requisitos de la zona. Se procederá de igual forma, si se pretendiera cambiar el uso de suelo.
8.3. Usos Condicionales:
Corresponden a aquellos usos existentes que por sus características pueden causar molestias al los usos conformes en la zona, pero que pueden ser susceptibles con ciertos requerimientos de mantener las posibles molestias dentro de la propiedad siempre que puedan disminuir las molestias al entorno por medio de medidas paliativas como retiros, construcciones especiales, arborización, espacios de parqueo extra,etc.
Artículo 9º -Disposiciones generales sobre los requisitos.
Longitud mínima permitida del lado del lote por fraccionar, que colinda con la calle pública o servidumbre.
9.2. Superficie mínima:
Área mínima del lote por fraccionar.
9.3. Altura máxima:
Se mide a partir del nivel de la acera hasta el punto medio del frente del lote. Para el cálculo no se tomarán en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas superiores.
9.4. Cobertura máxima:
Se define como la proyección horizontal de una estructura o como el área del predio cubierta por tal estructura. No se incluyen en el cálculo los aleros.
9.5. Retiros:
Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta los Retiros frontales, laterales y posteriores.
El retiro frontal:
Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del terreno y una línea paralela a esta, conocida como Línea de Construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de la vía. Esta información se encuentra fijada en el Reglamento de Vialidad y Transporte del presente Plan Regulador.
El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una franja de amortiguamiento para los casos de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro y tanque séptico y permite embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos.
No es permitido construir en el retiro frontal y al menos un tercio de su área debe mantenerse cubierto por vegetación. En sus costados frontal y laterales se permiten muros sólidos de no más de un metro de altura a partir del nivel del terreno; la parte restante del elemento protector del antejardín debe permitir al menos un 80% de visibilidad.
El retiro lateral:
Los retiros en paredes laterales a la colindancia, con ventanas, para construcciones de un piso medirán tres metros, los cuales pueden disminuirse hasta 1,50 m si existe tapia lateral. Por cada piso adicional deberá agregarse un metro más de retiro. De no existir ventanas laterales puede prescindirse del retiro.
El retiro posterior:
Como mínimo, este retiro deberá medir 3,0 metros para edificaciones de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos niveles, el retiro aumentará 1,0 m por cada uno. El retiro posterior puede ser sustituido por un área equivalente en el interior del lote, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales.
9.6. Densidades:
Corresponden a la relación entre un número de personas y la superficie donde ellas se asientan; se mide como habitantes por hectárea (hab/ha). En caso de fraccionamientos, se le llama densidad neta; y en urbanizaciones, edificaciones de apartamentos o condominios, se conoce como densidad bruta.
Artículo 10. Disposiciones generales sobre los incentivos.
En el marco del desarrollo sostenible, para lograr el equilibrio entre los intereses privados y públicos, debe buscarse, además del uso de la potestad del Estado de regular la actividad privada, el incentivo de las iniciativas privadas para el beneficio público.
El Plan Regulador fija los siguientes incentivos, entre lo que la legislación nacional permite al respecto:
10.1. La flexibilidad de los Requisitos: